Silenciosas y extensas negociaciones se han librado en el último tiempo por el destino de uno de los últimos cerros, casi sin construir, ubicado en el límite nororiente de las comunas con más poder adquisitivo de la región Metropolitana: Vitacura y Lo Barnechea. Las tratativas por la eventual edificación del cerro Alvarado, por la ladera que va desde la altura del puente Tabancura hasta el puente Viejo aproximadamente, tienen a la inmobiliaria Altoriente y a la Municipalidad de Vitacura a la espera de una respuesta por parte del Ministerio de Vivienda y Urbanismo, que podría derivar en una férrea disputa en tribunales.
En la inmobiliaria denuncian un cambio “brutal” en las reglas del juego, lo que se ha visto reflejado en el rechazo de más de 10 anteproyectos de construcción presentados por Altoriente, pese a haber firmado a fines del año pasado un acuerdo ante notario en el que la inmobiliaria se comprometía a destinar parte del paño al uso de áreas verdes, entre otras medidas. En el bando contrario, el alcalde de Vitacura, Raúl Torrealba, ha señalado públicamente que hará “todo lo posible porque dicho cerro siga siendo un pulmón verde”. Estas declaraciones fueron recibidas con gran sorpresa por parte de los ejecutivos de Altoriente: “Esas palabras no se condicen con todo el trabajo previo que hemos realizado y los acuerdos firmados”, dice Hernán Besomi, socio de Altoriente.
El cerro Alvarado delimita al sur con el río Mapocho y la Costanera Norte, al nororiente con la comuna de Lo Barnechea, y al poniente con la Avenida Santa Teresa. Las cerca de 214 hectáreas totales que comprenden este cerro están ubicadas en lo que antiguamente se conocía como Fundo Lo Curro o Manquehue. Conforme al plan regulador metropolitano de Santiago de 1994 y al plan regulador comunal de Vitacura, parte de éste, y sólo desde los 900 metros hacia arriba, era considerado como un parque intercomunal bajo la categoría de “cerro isla”. En esa misma categoría caen por ejemplo, los cerros Calán, San Cristóbal, Santa Lucía, etc. Bajo esas características su uso de suelo estaba afecto a utilidad pública lo que implicaba que no estaba permitido casi ningún tipo de construcción, a excepción, por ejemplo, de un parque, zoológico, centro deportivo, etc.
El destino del cerro Alvarado sufrió una profunda modificación en 2004, y de paso puso en alerta a las inmobiliarias que clavaban sus ojos en este gran paño, ubicado en uno de los sectores más apetecidos de la zona oriente de Santiago. Ese año se impulsó una modificación al artículo 59 de la Ley General de Urbanismo y Construcción que estableció que la característica de parque intercomunal vencería en un plazo de 5 años. Dicho y hecho. El 12 de febrero de 2010, de los 900 metros hacia arriba, el cerro Alvarado pasó de ser un terreno protegido a un gran pedazo más de tierra en la comuna más rica del país.
Un año después, Altoriente compraba, a través de un leasing con el Banco de Chile, el equivalente a cerca del 40% del total del cerro, unas 78 hectáreas de la ladera que mira al río Mapocho con la pretensión de construir un proyecto inmobiliario.
Pero la suerte del cerro Alvarado volvería a girar en 180 grados. Este año se publicó un nuevo articulado que desechó lo establecido en 2004: los cerros isla vuelven a ser de utilidad pública, limitándose con ello estrictamente su construcción.
CERRO A LA VENTA
Fue en noviembre de 2011 cuando Altoriente compró la ladera sur del cerro Alvarado a la sucesión de Dolores García Madraza, en una cifra que prefieren no revelar. Según la nueva regulación, la municipalidad tenía un plazo de 6 meses para entregar una norma urbanística que diera las características de edificación correspondientes y que conforme a la regulación tenía que ser la inmediatamente aledaña. En este caso, correspondía la que ostenta hasta el día de hoy la inmobiliaria P&G, que cuenta con edificios de alta densidad por la ladera poniente del cerro. No obstante, el tiempo transcurría y no había noticias de la esperada norma por parte de la alcaldía. Según comentan conocedores de las tratativas, en Vitacura sabían lo difícil que sería explicar a los vecinos por qué de un día para otro el cerro se llenaría de camiones y grúas.
“Políticamente era ponerse una soga al cuello. La gente no iba a entender el trasfondo legal”, comenta un cercano al proceso. “Cuando nosotros le pedíamos que dictara la norma, la municipalidad nos decía que tenía dudas de si tenía que hacerlo. Insistimos tres veces en tres meses y, como no nos respondieron, nos fuimos a la Contraloría”, recuerda Besomi. El 15 de junio de 2012 un oficio firmado por el contralor Ramiro Mendoza instruyó a Vitacura “a la mayor brevedad” fijar las nuevas normas urbanísticas.
“Dado que la Contraloría nos ordenó asignar norma a ese sector, se buscó la de menor densidad posible: de una vivienda por 4.000 m2”, explica el alcalde Raúl Torrealba. Dicha norma emula a la del sector de Lo Curro, garantizando una baja densidad de viviendas. Pese a que esa norma fue rechazada por la Seremi, Altoriente aceptó las condiciones. “Para la inmobiliaria era peor que nada, porque si no nos íbamos a tribunales y él sabía que ya se tramitaba en el Congreso la ley que echaba para atrás el fin de la utilidad pública de los cerros isla”, comenta una fuente cercana. Esta versión es rechazada por el equipo de Besomi, quienes dicen que el concepto urbanístico de Lo Curro era perfectamente compatible con el suyo, por lo que siguieron adelante.
Esta congruencia en la visión de cómo debía ser el cerro se institucionalizó en una escritura pública, que ambas partes firmaron el 14 de noviembre de 2013 en la notaría de Raúl Undurraga, bajo el título de “Constitución de Servidumbres Perpetuas”. “Con el objeto de conciliar un desarrollo inmobiliario en el inmueble, pero que éste sea de baja intensidad, con lo cual se preserva parte importante del cerro Alvarado como áreas sin construcciones, incluyendo sus cumbres”, señala el documento. Así, se estipularon servidumbres de uso de suelo de área verde para un total de 41,96 hectáreas, que representan un 51,35% del total del terreno comprado por Besomi.
En conjunto se definió que sobre la cota de los 900 metros se construirían 78 casas de 2 pisos, en sitios con una superficie promedio de 3.500 m2 aproximadamente, y en la franja bajo los 900 metros, se harían 120 townhouses y 126 departamentos en edificios, todos ellos de hasta 3 pisos.
“Lo importante es que fue un trabajo que hicimos con la municipalidad en un contexto normativo donde compramos con un régimen jurídico y con la legítima confianza que podríamos hacer un cierto desarrollo”, explica el abogado de la inmobiliaria, Gonzalo Cubillos, y agrega que adicionalmente la inmobiliaria, y por invitación de la municipalidad, se sometió a participar voluntariamente en un estudio de plan vial de la zona.
Tras este acuerdo en Altoriente confiesan que pensaron que la aprobación de los anteproyectos sería un mero trámite. Sin embargo, y contrario a lo presupuestado, a la fecha la Dirección de Obras de Vitacura les ha rechazado los cerca de 12 anteproyectos que han presentado, lo que es calificado como “injustificado” por Altoriente. Torrealba explica que se trata de un tema “eminentemente técnico” que corresponde a la Dirección de Obras. “Si han sido rechazados, imagino es porque no han cumplido con las exigencias legales”, agrega.
“Lo que nos sorprende es que después de todo este trabajo previo que hicimos con la municipalidad, de todos estos acuerdos previos, el alcalde diga que pretende no aprobar el anteproyecto, que la inmobiliaria quiere construir todo el cerro, lo que no es verdad”, explica Besomi, en alusión a la entrevista publicada por El Mercurio a fines de noviembre, donde Torrealba enfatizó en la necesidad de preservar el cerro Alvarado como un pulmón verde de la comuna. Tras esta publicación, en Altoriente cuentan que han tratado de comunicarse con el alcalde, pero sin éxito.
A FOJAS CERO
La suerte del cerro Alvarado y la de todos los cerros isla, volvería a cambiar drásticamente. El 29 de octubre se dictó una nueva ley, que volvió a declarar a estos cerros como zonas de utilidad pública, restringiendo su construcción. “Eso significaría que Besomi se quedó con una linda área verde de los 900 metros hacia arriba del cerro”, ironiza un conocedor de la materia.
Un día después de la publicación de la nueva norma, la División de Desarrollo Urbano del Ministerio de Vivienda emitió una circular donde informó, entre otros puntos, que las solicitudes de anteproyectos y proyectos que ingresen a las direcciones de Obras Municipales con posterioridad a la entrada en vigencia de la ley se tramitarán en conformidad a las nuevas disposiciones. Nada dijo sobre las ingresadas previamente.
En una jugada que algunos califican como estratégica, Vitacura optó hace dos semanas por consultar formalmente al Ministerio de Vivienda sobre cómo debía proceder, esto pese a que, según la versión de Altoriente, durante la discusión de la nueva ley se dijo expresamente que las solicitudes en trámite se regirían por las normas vigentes al momento de su ingreso.
Ante la espera de la respuesta que aún no llega, desde la inmobiliaria exploran varios escenarios. “En el fondo, es un cambio brutal a la reglas del juego y consideramos que eso no puede ser. Cuando hay un abuso de poder, nosotros tomaremos las medidas para hacer valer nuestros derechos”, dice Besomi, quien no descarta acudir a tribunales, y desde ya adelanta que la parte inferior del proyecto, es decir, bajo los 900 metros, va sí o sí.
