El 16 de diciembre de 2013, un día después del triunfo de Michelle Bachelet en segunda vuelta, parte de la familia más cercana de la presidenta recibió otra buena noticia. En esa fecha el Banco de Chile emitió un documento informando la aprobación de un crédito por más de US$ 10 millones a Exportadora y de Gestión Caval Limitada, empresa que es propiedad de Natalia Compagnon Soto, la nuera de la mandataria, y en la que entonces trabajaba como gerente de Proyectos, su esposo, Sebastián Dávalos Bachelet.

Se trata de un préstamo por 265.980 UF, lo que equivale a 6.500 millones de pesos según el valor actual. El monto sería destinado para un negocio prometedor: la compra de tres predios en la comuna de Machalí, los fundos Santa Elena, San Diego y Santa Cecilia, que con la modificación del plano regulador que se discute desde hace años en la VI Región, eventualmente podrían verse beneficiados al cambiar el tipo de suelo de uso rural a uso urbano.

Así, según consta en el contrato de compraventa firmado en la notaría de Patricio Raby el 17 de enero de 2014, la empresa Caval, representada por Mauricio Valero Illanes -quien es socio de Natalia Compagnon con un 50% de la propiedad cada uno-, adquirió las 44 hectáreas a la familia Wiesner, representada por el síndico de quiebras Herman Chadwick Larraín y la señora Helga Riffart.

Con fecha 11 de marzo de 2014, los terrenos fueron inscritos a nombre de Caval en el Conservador de Bienes Raíces de Rancagua. Y hoy estarían próximos a ser vendidos a empresarios inmobiliarios locales.

Cómo se gestó el negocio, cómo se gestionó el crédito, qué pasó con los terrenos y cuáles fueron los imprevistos en la operación son las  preguntas que surgen de una historia, hasta ahora, desconocida.

CONTACTOS CON LA BANCA
El “Proyecto Machalí”, como denominan en Caval la compra de los paños ubicados junto a la Carretera del Cobre, pudo haber sido una más de las numerosas inversiones privadas que ha realizado la empresa desde febrero de 2012 cuando se constituyó como una sociedad de asesorías y gestión de negocios. Sin embargo, los detalles de la iniciativa quedaron expuestos a la luz pública luego que a inicios de noviembre de 2014 se presentara una demanda laboral contra la empresa en el Primer Juzgado de Letras de Santiago.

En el documento, el demandante Sergio Bustos Baquedano (68 años) reclama que Caval le adeuda casi $ 200 millones por no pago de remuneraciones y comisiones, luego que en mayo de 2013 lo contrataran para gestionar un crédito bancario y concretar la compra de los mencionados terrenos. La defensa de Caval, representada por la abogada Grace Álvarez, rebatió en tribunales que Bustos nunca tuvo un vínculo laboral con la empresa, sino que sólo mantuvo una relación civil y comercial acotada a la tasación de unos sitios y que concluyó en enero de 2014, cuando “el crédito bancario que se buscaba fue obtenido a través de terceras personas”, dice el escrito.

En cualquier caso, tanto en el texto de la demanda como en una posterior solicitud de medida precautoria, queda documentado el negocio de Machalí. Allí Sergio Bustos  entrega su versión sobre fallidas gestiones que habría hecho con los bancos Santander, Scotiabank, Bci e Itaú con el fin de solicitar financiamiento total o parcial para el proyecto. El demandante afirma en la presentación que no era fácil conseguir créditos debido a que Caval era una empresa sin trayectoria, patrimonio o el flujo de caja necesario. “Las dificultades para la obtención del préstamo radicaban en el hecho de tener Caval Ltda, poco más de un año y medio de vida y un capital de $ 6 millones y a lo que se sumaba que sus socios tampoco tienen solvencia para el monto del crédito necesario”, sostiene en el documento. Agrega que actualmente la empresa no tiene un lugar físico de oficinas para desarrollar sus actividades.

Así las cosas, la petición del crédito se fundamentaba en lo rentable que podría resultar el negocio. Según estimaciones internas de Caval, los terrenos podrían adquirirse en 0,6 UF el m2 para venderse en 2 UF o más a inmobiliarias interesadas en desarrollar proyectos habitacionales y comerciales una vez que cambiara el plano regulador. Machalí ha duplicado su población en los últimos 10 años y se ha convertido en el lugar favorito de la clase alta de la Región de O’Higgins y los predios están ubicados justo frente al Club de Polo y a pocos metros del prestigioso Colegio Coya, por lo que se proponía como el lugar ideal para emplazar un mall, un hotel y condominios residenciales. En suma, las proyecciones más optimistas de la empresa, calculaban una ganancia de 450.000 UF, algo más de $ 11 mil millones.

Las conversaciones iniciales con el Banco Santander no llegaron a puerto, pese a que la entidad tasó los terrenos y se conversó sobre la posibilidad de afirmar el préstamo con una boleta de garantía de US$ 3 millones.  Otros bancos, como Itaú -al que se solicitó un crédito de enlace menor para echar a andar el proyecto-, respondieron que no pueden financiar empresas relacionadas con familiares de políticos. Los dueños de Caval están catalogados en el sistema bancario como Personas Expuestas Políticamente (PEP), sobre los cuales se hace un seguimiento especial.

Finalmente, se apostó por el Banco de Chile y aquí las versiones de Bustos y la empresa Caval difieren. El primero dice que fue él quien, tras pedir ayuda a Iván Garrido, un ex funcionario del Banco de Chile con amplia experiencia en trámites bancarios, consiguieron una primera reunión con esa entidad financiera 3 de septiembre de 2013, en la que participó el ex asesor comercial de Caval, Victorino Arrepol, y el subgerente de Grandes Empresas del banco, José Manuel Carvallo.  Según relata, la respuesta fue que el proyecto era excelente, pero debido a los antecedentes de Caval, era necesario verificar todas las cifras y agregar mayor respaldo al negocio de Machalí.

En Caval, en cambio, dicen que Bustos no actuaba con la autorización de la empresa y que fue el director general de ésta, Mauricio Valero, quien en realidad tramitó el préstamo, el cual resultó relativamente expedito gracias a que era un buen proyecto y el banco conocía perfectamente los terrenos, porque los dueños anteriores los habían hipotecado con esa institución.

Apremiados porque el plazo del preacuerdo de compraventa de los terrenos vencía la primera semana de noviembre de 2013, buscaron el apoyo de las autoridades de la institución. Esa semana Natalia Compagnon se reunió en la casa matriz del Banco de Chile con dos de sus máximos ejecutivos, con quienes acordó seguir tramitando el crédito por los canales regulares del banco.

En las audiencias preparatorias del juicio laboral realizadas el 26 y el 31 diciembre pasado, el demandante logró anexar como prueba -pese a las protestas de Caval- la carta que el Banco de Chile envió el 16 de diciembre detallando los términos y condiciones del crédito aprobado.

En ese documento se informa que es un crédito bullet -se paga en una cuota- con una tasa de interés fija UF+ 5,33% base anual y tuvo como garantía la hipoteca de los terrenos  y como avales a Mauricio Valero y Natalia Compagnon. “Al considerar esta propuesta, el Banco de Chile ha evaluado las actuales condiciones generales del mercado, el buen comportamiento en el sistema financiero del deudor y de sus actuales accionistas; la trayectoria y respaldo patrimonial de estos y la actual situación financiera de la compañía y sus socios”, señala el texto

Para conseguir la aprobación del crédito, ambos socios también tuvieron que dejar en garantía sus propiedades y los cuatro automóviles Lexus que están a nombre de la empresa.

PROBLEMAS EN RANCAGUA

Además de la dificultad de conseguir el crédito bancario, el negocio de Caval enfrentó otro obstáculo: la demora que ha tenido el cambio en el Plan Regulador Intercomunal de Rancagua (PRI). El 80% de los terrenos adquiridos son de uso rural, por lo que sólo se pueden subdividir en parcelas de 5.000 m2, pero con la presión de los proyectos inmobiliarios en la zona, la voluntad del alcalde y los concejales de Machalí para ampliar el radio urbano de la comuna y considerando que el tema se viene discutiendo hace años en la región, en Caval estimaban que el cambio en el plan regulador era inminente.

Sin embargo, tras recibir la propuesta del seremi de Vivienda con el diseño regulador, el concejo municipal de Rancagua dio la sorpresa y el 29 de agosto de 2013 -cuatro meses antes de la obtención del crédito- por unanimidad rechazó el nuevo mapa. La razón fue que el proyecto no contemplaba mejoras viales y nuevas carreteras entre Machalí y Rancagua, pese a que las dos que existen hoy -la Carretera del Cobre y avenida San Juan- se encuentran colapsadas con tacos de hasta 45 minutos para unir ambas ciudades. Crear más zonas urbanas sólo aumentaría el parque automotriz, además de perder algunas de las tierras agrícolas más ricas de la región, según explica el asesor urbanista de la Municipalidad de Rancagua, Patricio Letelier.

Como la modificación requiere del voto favorable de las seis comunas impactadas, el nuevo plan regulador quedó paralizado. Para destrabar el conflicto, en agosto de 2014, cinco meses después de la inscripción de los terrenos a nombre de Caval, el nuevo seremi de Vivienda, Wilfredo Valdés, llamó a una licitación para elaborar un nuevo plan regulador, estudio que se adjudicó la consultora Habiterra, que tiene 440 días para presentar su informe. Paralelamente, la Intendencia de la VI Región reactivó a fines de 2014 la mesa de trabajo Ciudad y Transportes que reúne a representantes de las municipalidades de Rancagua y Machalí junto a enviados de los ministerios de Obras Públicas, Interior, Vivienda, Transportes y Desarrollo Social, que buscan una salida de consenso al problema. El cambio en el PRI hoy se da por seguro, pero no antes de 2016.

Así la venta de los terrenos resultó más difícil de lo que había planificado Caval. Pese a que en el 2013 contaban con varias ofertas de compra y cartas de intención -que están incluidas en la documentación del juicio laboral- como la de Sociedad Aguas Sustentables Chile SA; de Pixels Spa Ingeniería y Construcción; y de Inmobiliaria Sinergia, en 2014 no lograron desprenderse de los terrenos y debieron solicitar una prórroga al Banco de Chile para el pago del crédito. Finalmente, desecharon los planes para que se construyera un hotel y un mall en el lugar y tuvieron que reducir el precio de venta, buscando empresas que quisieran hacer bodegaje: esto es comprar los terrenos agrícolas y mantenerlos hasta que cambie el plano regulador y suban los precios.

A pocos días de que venciera el plazo impuesto por el banco para pagar el crédito, Caval logró amarrar una promesa de compra de los terrenos, que les permitiría realizar un buen negocio: el 21 de enero firmaron un compromiso de compraventa con Inmobiliaria Ruta 86 -de propiedad de Hugo Silva, un conocido empresario de Rancagua- por $ 9.500 millones. La ganancia bruta del negocio para Caval alcanza los $ 3.000 millones.