1. EL AGRICULTOR
Patricio Wiesner del Solar (76 años) leyó en Qué Pasa la noticia de que Caval, la empresa que se adjudicó los antiguos predios de Machalí que él debió vender para pagar a sus acreedores, está vinculada a la familia directa de la presidenta Michelle Bachelet. Leyó también que para comprarlos, la nuera y el hijo de la mandataria habían conseguido un crédito de $ 6.500 millones, tras reunirse con el controlador del Banco de Chile, Andrónico Luksic, a fines de 2013. Asimismo se enteró que un año después -el 21 de enero de 2015- firmaron una promesa para vender los terrenos en $ 3.000 millones más del monto en que los habían adquirido, cerrando un muy buen negocio.

Wiesner guardó un largo rato de silencio antes de comentar con tranquilidad: “Bueno, esta es la comprobación que el valor real de los terrenos era mayor que los 6.000 millones”. Sin cuestionar directamente la labor del síndico de quiebras, Herman Chadwick Larraín, quien el 2011 tomó el control de los predios y cerró la transacción, reflexiona: “Lo que no entiendo es por qué Inmobiliaria Ruta 86, del señor Hugo Silva, compra los terrenos en $ 9.500 millones… podría haberse ahorrado varios millones si acuden directamente a nosotros”.

Para Wiesner, en todo caso, los fundos Santa Elena, San Diego y Santa Cecilia, ubicados junto a la carretera del Cobre,  tienen un valor personal e incalculable.  

Hace 45 años esa zona era un descampado. Cien hectáreas en medio de la nada, destinadas a la ganadería. Así las compró el ingeniero agrónomo junto a su esposa Helga Riffart, y comenzó a invertir en ellas. A punta de esfuerzo, les llevó agua y electricidad, construyó bodegas, la casa del fundo y un vivero de árboles. Por ser un cajón cordillerano a 90 kilómetros al sur de Santiago y junto al río Cachapoal, tenía un clima estable y era el terreno ideal para la producción frutícola, incluso en tiempos de sequía.  En los 80 levantó el primer packing y frigorífico para  manejar las más variadas frutas de exportación: todos los tipos de manzanas (Fuji, Royal Gala, Red Delicious, Granny Smith), uvas de mesa verdes, negras y rosadas sin pepa y después se sumaría al boom de los kiwis. El 2000 importó de Francia una maquinaria de embalaje automático de última generación que arrendaba a predios vecinos para el empaque de peras, ciruelas, nectarines y cítricos. Wiesner S.A. ya era una marca de prestigio no sólo en la VI Región, ya que vendía fruta chilena a Europa, Estados Unidos, Latinoamérica y Asia. En época de cosecha y exportación, entre febrero y abril, empleaba a más de 400 trabajadores.

Pero los buenos tiempos llegaron a su fin. El desplome del dólar en 2008 golpeó la actividad agrícola y Wiesner quedó atrapado por las deudas. Antes de declarar la quiebra, en junio de 2011 aceptó firmar un convenio judicial preventivo, para hacer más ordenada la venta de los activos y cerrar la empresa pagando a todos sus trabajadores y acreedores. Relata Wiesner: “Fue un proceso difícil. Terminaba un esfuerzo de 40 años, pero son los avatares de la gente que emprende. Queríamos saldar todas nuestras deudas de forma ordenada. Luego todo quedó en manos del síndico y nosotros esperábamos pacientes para que llegara a buen término”.

2. EL SÍNDICO
Herman Chadwick interrumpe un momento sus vacaciones y su jornada de pesca en el sur para explicar los detalles y aclarar dudas sobre el proceso de administración de los predios de Machalí. Es uno de los síndicos conocidos en el país -se hizo cargo de La Polar- y al momento de tomar Agrícola Wiesner, manejaba varias otras empresas.

Su responsabilidad era la venta de 84 hectáreas de la familia Wiesner, para lo cual el convenio judicial preventivo le daba atribuciones amplias para fijar “la forma y oportunidad de la enajenación”, procurando conseguir “un valor comercial óptimo de los bienes”. Las primeras 40 hectáreas agrícolas las vendió a través de un remate público y con eso se pagó los sueldos e imposiciones de los trabajadores. Pero para las otras 44 hectáreas -los fundos Santa Elena, San Diego y Santa Cecilia- conversó con la junta de acreedores (los bancos Rabobank, BCI y Security), otra estrategia. Aprovechando que los terrenos se encontraban junto a la carretera y a pocos metros de un semáforo, se planteó a la Municipalidad de Machalí la posibilidad de cambiar el uso de suelos de rural a urbano. En el municipio  enfrentaban una gran presión inmobiliaria para ajustar el plan regulador y por eso elaboraron un proyecto para cambiar cerca de 200 hectáreas incluidos los terrenos. Con ese antecedente en la mano, se comenzó a buscar interesados en desarrollar proyectos inmobiliarios, para concretar una venta directa, ya que los remates castigan mucho el precio.

“Pero no fue un terreno fácil de vender”, asegura Chadwick. “Un día llegó a mi oficina el señor Mauricio Valero, gerente de Caval, dijo: ‘Estamos interesados’. Estaban tramitando un crédito con el Banco Santander, dejó un cheque en garantía e hizo una buena oferta”.  Valero -quien es socio de la nuera de Bachelet, Natalia Compagnon, con un 50% de la propiedad de Caval cada uno- ofreció 0,6 UF el m2, que superaba el precio de la zona. Firmaron la promesa de compraventa el 5 de septiembre de 2013.

Pero Valero no consiguió el financiamiento del Santander y según relata el síndico, antes de que venciera el plazo del contrato de compraventa (lo que ocurriría la segunda semana de noviembre), llegó a pedir una prórroga no con un cheque, sino con un vale vista por 100 millones de pesos y un documento del Banco de Chile comprometiendo el crédito. Finalmente el síndico traspasó los terrenos por el monto acordado de 266 mil UF por escritura pública, el 17 de enero de 2014.

Chadwick dice que nunca supo el vínculo de Caval con familiares de Bachelet. Y pese a los lamentos de Patricio Wiesner, sostiene que hizo el mejor negocio posible. “Yo estaba contra el tiempo, tenía un plazo fijo para vender los terrenos que vencía en abril de 2014 y ya había pedido una prórroga a la junta de acreedores”, relata. “Si alguien hubiese ofrecido $ 9.500 millones, feliz habría aceptado”. Afirma que dentro de todo fue una buena operación, en que se pudieron pagar todas las deudas e incluso quedaron $ 2.000 millones para la familia Wiesner.

 

3. LOS NEGOCIANTES
Quienes conocen a Mauricio Valero, el gerente general de Caval, saben que se mueve con habilidad manejando negocios millonarios. Así lo hizo en sus 10 años como gerente y director ejecutivo de Tech Data Chile. Tras constituir el 2012 la nueva empresa con Natalia Compagnon, se dedicó a buscar oportunidades inmobiliarias. Su propósito, comentaba, era encontrar la nueva Avenida Kennedy, terrenos que en un momento dispararan su valor y se volvieran apetecidos para desarrollar grandes proyectos de construcción.

Eso descubrió en la Carretera del Cobre que une Machalí con Rancagua. A primera vista, zonas rurales y campos tradicionales. Un observador más atento, puede ver las gigantografías anunciando proyectos inmobiliarios con casas de más de 6.000 UF, el club de polo, una universidad privada y el prestigioso colegio Coya. Y un negociador informado, sabe que el proyecto de Nuevo Nivel Mina para El Teniente, está cambiando la fisonomía de la VI Región, con altos ejecutivos que buscan un buen estándar de vida en la zona, que Machalí duplicó su población en la última década y se ha convertido en el lugar predilecto de la clase alta, que Codelco compró terrenos a pocos metros del cruce Nogales para construir un edificio corporativo, lo que dará mayor plusvalía, y que la comuna -junto a Concón e Iquique- lidera el ranking de calidad de vida urbana en regiones, según el Instituto de Estudios Urbanos de la Universidad Católica.

Así una de las zonas con los suelos agrícolas más ricos y productivos del país, clasificados como clase I y II, se convirtieron en terreno fértil para la especulación inmobiliaria. 

Convencido de que el cambio en el plan regulador para dar carácter urbano a los terrenos era un asunto inminente, Valero logró conseguir el crédito y comprar los sitios de la familia Wiesner. Su plan original era revenderlos para inversionistas que quisieran construir un hotel, un mall y condominios residenciales.

Aunque el concejo municipal de Rancagua rechazó en agosto de 2013 el nuevo diseño reclamando que se necesitan más y mejores obras viales para enfrentar el aumento del parque automotriz que traería las nuevas viviendas, el gobierno anterior y el actual han mostrado voluntad política de sacar adelante el proyecto. La Intendencia reactivó a fines de 2014 una mesa de trabajo para responder a las demandas de Rancagua y el actual seremi de Vivienda, Wilfredo Valdés, ordenó a una consultora externa, Habiterra, preparar un nuevo diseño de plan regulador. Aunque este 20 de febrero presentaban un preinforme, la reunión fue cancelada, luego de que se conocieran los negocios de Caval.

Sacar adelante un plan regulador es un tema que requiere de gran gestión por parte de la Intendencia y la Seremi, ya que se necesita convencer políticamente a concejales de 6 comunas, y a los Core del gobierno regional, que tienen la última palabra. También involucra compromisos presupuestarios millonarios para, por ejemplo, responder a las obras de vialidad que piden los municipios.

Apremiados porque vencía el plazo para pagar el crédito bancario, Caval finalmente firmó a inicios de año la promesa de venta con Inmobiliaria Ruta 86, que quiere los terrenos para mantenerlos hasta que cambie el uso de suelo. La empresa, según informó el jueves La Tercera, ya cerró el negocio y el pasado lunes 9 de febrero ingresó la escritura al Conservador de Bienes Raíces de Rancagua.  Su dueño, Hugo Silva, consiguió financiamiento por parte del  mismo Banco de Chile, aunque por un monto menor a los $ 9.500 millones que pagó por los terrenos. Así las cosas, la empresa de la nuera de Bachelet tras cancelar al banco la deuda de $ 6.500 millones e intereses por $ 500 millones, obtendrá una ganancia liquida de $ 2.500 millones.