En Temuco, el nombre de Plinio Picasso es sinónimo de un importante inversionista inmobiliario. Con propiedades arrendadas a bancos y casas comerciales, y hasta con un hotel y restaurante propios en la capital de la IX Región, Picasso ha construido un pequeño imperio, que se ha extendido hasta ciudades vecinas como Villarrica y Pucón.
Su hijo, Plinio Picasso Hafemann (38 años), luego de estudiar Administración de Empresas, entendió que para seguir los pasos de su padre debía construirse un nombre propio y decidió emigrar a Santiago.
Picasso hijo tenía 29 años cuando comenzó a construir su propio portafolio en la capital. Su último golpe lo dio hace algunas semanas, al hacerse parte de la compra del paño más caro que se ha vendido en La Dehesa: 33 hectáreas en US$ 55 millones, en la intersección de las avenidas José Alcalde Délano y El Tranque.
El terreno estaba vacío desde hace varios años. Cada día los vecinos del sector se encontraban con este paño de lomas, espinos y algarrobos que recordaba el pasado agrícola de esta área, que recibió a sus primeros vecinos en la década del 70 y que hoy, cuarenta años después, es el hogar de las familias de mayores recursos del país.
Pese al tamaño y notoriedad del terreno, la transacción se realizó silenciosamente. No hubo corredora ni banco de inversión involucrados en el traspaso. La millonaria operación se terminó de sellar hace dos semanas en las oficinas de connotados abogados y culminará en algunos años más, cuando sobre estas tierras se inaugure una verdadera microciudad bajo el nombre de San Rafael.
La enigmática Troyner
Desde 2007 que el gerente general de la inmobiliaria Siena, Pablo Muxica, sabía de la existencia del terreno. Pero la gran superficie y su precio (entre 4 UF y 6 UF por metro cuadrado) hacían inviable la compra, considerando que 2008 se aproximaba cargado de incertidumbres económicas.
De manera paralela y sin conocerse entre ellos, el abogado Carlos Carmona circulaba todos los días por José Alcalde Délano, y cada vez que pasaba por ahí, miraba el terreno pensando en que había una gran oportunidad comercial. Hace tiempo que quería invertir en bienes raíces y creía que ésta era una alternativa interesante.
Casi instintivamente, dadas las proporciones del negocio, tanto Muxica como Carmona pensaron en llamar a un socio para abordar la tarea. Gracias a la intervención del abogado José Ignacio Ovalle (Barros & Errázuriz), quien también sabía de la existencia del paño al verlo diariamente en su trayecto desde su casa en Los Nogales a su oficina en el barrio El Golf, Siena ofreció a Eduardo Gras, controlador de Socovesa (ambos clientes de Ovalle) asociarse en la compra; y Carmona hizo lo propio con su amigo Plinio Picasso Hafemann, a quien conoció hace cuatro años a través del padre de éste.
Gras, luego de analizar el potencial del terreno, pensó que lo lógico era que lo adquiriera su filial Almagro, que se especializa en el desarrollo de departamentos de lujo. Inmobiliaria Siena -ligada a la familia Marinovic- ya tenía claro que construiría casas.
Por su parte, Carmona y Picasso se asociaron formando DIB, Desarrollo Inmobiliario Bicentenario, con el fin de dotar de locales comerciales al nuevo barrio.
Fue así que ambas duplas se abocaron a contactar a los dueños del terreno. Tras varios meses de intensos "buceos" entre los títulos de dominio de la propiedad, lograron dar con la Inmobiliaria Troyner Ltda. como propietario. Pero no sabían quién estaba detrás de esta compañía.
La sociedad era representada por el abogado Antonio Ortúzar y detentaba el dominio del terreno a partir del 2004. En el barrio, los vecinos sostenían que los dueños del millonario paño eran unos suizos, mientras otros aseguraban que se trataba de uruguayos. Hasta ahora nadie sabe con exactitud la identidad final de los propietarios.
"Lo único que puedo asegurar es que son todos (los capitalistas) extranjeros. No hay chilenos acá", respondió escuetamente Ortúzar al ser consultado por la identidad de los dueños de Troyner.
A tal punto llegó la curiosidad por conocer a los verdaderos dueños, que uno de los que participaron en la transacción pidió asesoría a un investigador privado. ¿El resultado? Sólo dieron con la cadena cronológica de propiedad del terreno, pero no con la identidad de los accionistas de Troyner.
Según dicha investigación, en la década del 70 José Fuenzalida Balbontín y Olga Pizarro Pastor iniciaron una disputa legal por las tierras, tras la disolución de su matrimonio. Luego de varios trámites judiciales, con medidas precautorias entre medio que afectaron a la propiedad, el paño fue enajenado a la sociedad Sari Établissement.
Posteriormente, y en una operación llevada a cabo en el Principado europeo de Liechtenstein, en 1993, Sari Établissement traspasó el activo a otra sociedad: Établissement HMV, que se la vendió diez años más tarde a Troyner.
El terreno más caro de La Dehesa
Lote por lote
Vender un terreno de 33 hectáreas no fue tarea fácil. Luego de varios intentos fallidos, Troyner decidió subdividir el terreno en varios lotes, ingresando las modificaciones finales en el 2009, las cuales fueron aprobadas por el Conservador de Bienes Raíces de Santiago el 27 de julio de ese año.
Fue después de ese trámite, y luego de varias conversaciones con el municipio de Lo Barnechea para analizar el impacto vial y las cesiones de franjas para enanchar algunas avenidas, que la operación comenzó a reactivarse, la cual culminó exitosamente a fines de julio de este año para los lotes que adquirieron en conjunto Almagro y Siena. Y hace un par de semanas para los terrenos con uso comercial, donde participó DIB y también Corpgroup.
En total, US$ 55 millones desembolsados sólo en la propiedad. Almagro y Siena aportarán casi US$ 43 millones y desembolsarán en torno a US$ 150 millones en las obras para la construcción de las viviendas y del equipamiento urbano: US$ 80 millones irán por el lado de Siena y US$ 66 millones por el de Almagro.
La sociedad entre Picasso y Carmona invertirá US$ 22 millones para levantar el polo comercial y están saliendo a buscar socios y financiamiento bancario para solventar el proyecto. Siena, en tanto, ya se acercó a Celfin Capital, banco de inversiones que creará un fondo especial para este proyecto de viviendas para el segmento ABC1.
Pese a los casi tres años de retrasos, investigaciones y papeleos, el proyecto marcha con mayor velocidad a la esperada por las inmobiliarias. Luego de un almuerzo el 3 de agosto celebrado entre Almagro y Siena para sellar la operación, se dio de inmediato el vamos al proyecto. Al día siguiente las máquinas comenzaron a moverse y se instalaron las salas de venta para casas de 230 metros cuadrados, cuyo valor parte en las 12.500 UF, y departamentos de hasta 530 metros cuadrados a un precio estimado de 30.000 UF.
Las reservas auguran que el proyecto San Rafael podría estar listo mucho antes de 2012, fecha inicial programada por las firmas.
Socios
Hace cuatro años, rumbo hacia San Pedro de Atacama gracias a una invitación para conocer el hotel Awasi, el abogado Carlos Carmona y Plinio Picasso se conocieron.
Presentados por un amigo en común, Carlos Marín, el inversionista inmobiliario de Temuco le comentó a Carmona sobre los deseos de su hijo de potenciar la misma área en la capital, para lo cual le dio su teléfono, con el fin de generar una sociedad. Fue así como esta dupla, hoy dueños en partes iguales de DIB, se conoció.
Inmobiliaria Troyner, una enigmática sociedad de inversionistas extranjeros representada por el abogado Antonio Ortúzar, era desde 2004 la dueña de este terreno de lomas, espinos y algarrobos que recordaba el pasado agrícola de La Dehesa.
Al poco andar, y tras escuchar las ideas de Picasso Hafemann, quien recientemente había vendido un terreno de 3.000 metros cuadrados frente al hotel Hyatt en Vitacura, Carmona le propuso embarcarse en un edificio de departamentos, al cual bautizaron como Minimal.
El inmueble, en Kennedy con Manquehue, fue el primer negocio conjunto y hoy están proyectando construir un stripcenter y otros seis edificios comerciales en las más de 3 hectáreas que compraron en San Rafael.
"Un verdadero polo comercial es el que queremos tener en esta zona, que ha sido por años el patio trasero de La Dehesa", sostiene Carmona.
Según el abogado, la idea es incluir un socio que aporte un máximo de US$ 5 millones (o el 25% de la inversión total).
Carmona fue accionista con su hermano de un rent a car, una compañía aérea y el Carrier 153. Actualmente es socio con Nicolás Ibáñez, León Vial, José Miguel Barros, Jorge Hurtado y Alejandro Ulloa (ex gerente general de Telmex) en Stel, una firma de telecomunicaciones que pretende "iluminar" con banda ancha a diversas comunas.
Sin embargo, la gran dimensión del proyecto ha debido sortear la oposición de los vecinos, liderados por el ex secretario general de la Sociedad Nacional de Agricultura Raúl García Astaburuaga.
Al interior de una casa de madera al final de la avenida El Tranque, el abogado revisa planos y papeles, empeñado en evitar que La Dehesa siga creciendo sin considerar los problemas viales que generarán los proyectos que abarcan grandes superficies, como San Rafael.
En su calidad de presidente de la junta de vecinos del sector, asegura que José Alcalde Délano corre el riesgo de transformarse en un símil de la avenida Las Condes: plagada de automotoras y talleres mecánicos.
El municipio de Lo Barnechea exigió a los compradores realizar una serie de mejoras en el tránsito del sector. Así, José Alcalde Délano tendrá tres pistas por sentido y habrá un by pass hacia el oriente. Además, Los Trapenses continuará hasta avenida El Tranque. También se construirá un centro cultural. Todo con un costo cercano a US$ 8 millones.
La historia reciente de La Dehesa y el desarrollo futuro de la ciudad hacen vaticinar que este paño no se mantendrá por mucho tiempo como la transacción más cuantiosa. Ya lo fue el Craighouse y los US$ 20 millones pagados por Cencosud en 2007; o los US$ 42 millones desembolsados, en 2009, por la Inmobiliaria Los Castaños en Pie Andino.
