Desde el ex Hospital Militar -ubicado en Providencia con Holanda- se pueden ver las grúas que levantan el Costanera Center, el proyecto comercial más grande de Santiago. El patio de este recinto hospitalario es uno de los últimos enclaves que se venderán en esta zona, que ha alcanzado los más altos valores inmobiliarios de la capital: cada metro cuadrado cuesta cerca de $ 2 millones.

Ese espacio, preciado territorio en manos del Ejército, fue prestado al Servicio de Salud Metropolitano Oriente hasta 2013. Pero a fines de diciembre pasado pidieron prórroga y el Ejército renovó el plazo hasta 2017, para reforzar la red pública hospitalaria. Pese a que estuvieron a pasos de venderlo en 2006, periodo en el que incluso alcanzaron a recibir millonarias ofertas -el interés inmobiliario disparó su precio hasta los US$ 23 millones-, el ejército congeló su venta. Saben que mientras pasan los años, las hectáreas sólo aumentan su valor. Tanto, que analistas hablan que de venderse el terreno hoy recaudarían más de US$ 40 millones.

El terreno de calle Holanda es sólo la punta del iceberg de un proceso de ordenamiento territorial que la institución inició hace una década y que hoy ha adquirido mayor visibilidad entre los privados. Se trata de la venta de un atractivo portafolio de terrenos en las principales ciudades del país, altamente codiciados en medio del boom de la expansión urbana. Sólo en 2011, el Ejército estima que vendió el equivalente a 650 mil UF, es decir unos US$ 30 millones.

Se ordena la casa

Cuando hace poco más de un año se inauguró el primer Tottus de San Felipe, las autoridades de la zona se vistieron de gala. El acto fue tan solemne, que los más altos representantes del grupo Falabella -encabezados por Reinaldo Solari- recibieron sinceros agradecimientos por su arribo a la zona. La gratitud por la modernización que llegaba a la ciudad dejó poco espacio para recordar que allí, sólo unos años antes, en vez de abarrotes y verduras el protagonismo lo tuvieron los ejercicios militares de los soldados del Regimiento Yungay, institución que funcionó en ese sitio por más de 50 años.

Precisamente la venta de esos terrenos evidencia un proceso de modernización de la institución que tiene su origen en el año 2002, cuando la rama decidió que debía dejar ubicaciones históricas que ocupaba en varias ciudades del país y mover muchas de sus instalaciones a lugares donde sí se justificara su presencia. “Antes las ciudades se construían en torno a los regimientos, y eso hoy no sucede. El Ejército ha cambiado su rol”, explican en la jefatura de Propiedades del Comando de Infraestructura del Ejército (Cinfre), hoy Comando de Ingenieros.  Lo anterior se tradujo en que la institución, quisiera ocuparse de labores relativas a la defensa fronteriza, apoyo de misiones estratégicas y de inteligencia, y no de ser meros supervisores del desarrollo de las ciudades. “El 2002 se planteó que era una prioridad que el Ejército debía pasar de ser un ejército territorial a un ejército operacional y por eso se evidenció que había que mover una serie de unidades y ver qué se hacía con estos terrenos”, recuerdan en la organización.

El Ejército posee un atractivo portafolio de terrenos en las principales ciudades del país, altamente codiciados en el mercado. Sólo en 2011, la institución estima que vendió el equivalente a 650 mil UF, unos US$ 30 millones.

Así, encabezada por la Ministra de Defensa de la época, Michelle Bachelet, la institución selló un acuerdo que estableció el destino de más de una treintena de terrenos de su propiedad, que divididos en una gran cantidad de lotes se pondrían a la venta: el pacto se bautizó como el Acta de Chena. Ahí quedaron catastrados terrenos en Quillota, San Felipe, Cauquenes, Santiago Centro, Rancagua y San Bernardo, todos ubicados en sectores estratégicos en las respectivas comunas. Las páginas de ese informe plasmaron los pasos tendientes a solucionar temas vinculados precisamente con la enajenación de esos terrenos y establecieron un calendario para vender todas las propiedades que habían quedado en desuso. Es una tarea que el Ejército ha llevado a cabo desde entonces, pero que en los últimos años ha ganado visibilidad, sobre todo en medio de la evidente escasez de suelo en las principales ciudades de Chile.

El negocio ha sido redondo. Este año las proyecciones hablan de ventas cercanas a las 200 mil UF (sobre US$ 9 millones), todos recursos que se reinvierten en la habilitación de nuevas instalaciones institucionales.

Se vende, se compra, se permuta

El teléfono no para de sonar en las oficinas de la jefatura de Propiedades del Ejército en la Calle Santo Domingo en la comuna de Quinta Normal. Allí se contesta una larga lista de llamados de quienes preguntan cuándo algún terreno que está en sus manos saldrá a la venta. Hoy son prácticamente una inmobiliaria más, sin fines de lucro, pero con paños altamente codiciados que están en su poder.

Eso sí, y pese al interés que pueden despertar ciertas licitaciones, el modus operandi está totalmente definido. El Acta de Chena no sólo estableció el calendario, sino que además una serie de fórmulas para liberarse de esos activos. Entre ellos la permuta de paños con Bienes Nacionales, y obviamente, la venta. Por eso hasta el 2014 -fecha en la que terminará este proceso- el trabajo es intenso y el momento perfecto: mucho interés, precios altos y buenas ubicaciones. 

Este año partió con todo. Acaban de cerrar la venta del último lote del ex Regimiento Yungay en  San Felipe, y alistan la enajenación de terrenos en todo Chile, tomando en cuenta que les resta vender cerca del 40% de las propiedades que se catastraron hace diez años.

La primera etapa de 2012 será continuar los procesos que se arrastran del año pasado,  entre ellos la licitación de 40 hectáreas a un costado del Regimiento Tacna de San Bernardo, en la esquina de Padre Hurtado con El Mariscal. Aunque el terreno está fuera del eje inmobiliario más apetecido de la Región Metropolitana, es una zona que ha elevado su valor. Estimaciones preliminares indican que por el paño el negocio rondaría los US$ 2 millones. En ese sector, el radio urbano ya se ha expandido como alternativa para familias de clase media que pueden adquirir en  casas que varían entre las 1.400 y las 3.700 UF (unos $ 80 millones) y que en comunas más céntricas de Santiago costarían hasta un 30% más.

El testeo previo fue bueno. La otra mitad del paño -otras 40 hectáreas- fue adquirida por varias empresas para la construcción de estos proyectos. Entre las compradoras estuvieron Conavicoop, Inmobiliaria Pocuro, Constructora Santa Beatriz, ligada al empresario inmobiliario Emilio Sironvalle y la constructora Urbaniza, ligada a Peter Hiller.

En regiones otro de los procesos relevantes será la venta de parte del Regimiento Pudeto, fundado en 1826 en Punta Arenas, una de las divisiones más antiguas del país. Hoy esos predios albergan un barrio cívico-militar, donde las propiedades rondan los $ 50 millones. Allí se pondrán a la venta 80 mil m2, los que tomando en cuenta las características de la zona, podrían alcanzar un muy buen precio.

Fuera de Santiago, el calendario se completa con enajenaciones en Valdivia; terrenos  del ex regimiento de Ingenieros (Caballería) de Quillota, del cual ya se vendió gran parte a empresas que construyeron condominios allí; dos campos en Victoria; parte de la Isla Cautín en Temuco, y un predio en Los Andes, entre otros. Todos ellos sumarían un total de 550 mil m2.

La Región Metropolitana no está ajena al proceso, a la licitación de San Bernardo se suma la de la ex Academia de Guerra en calle García Reyes, a pasos de la Alameda. La propiedad se trató de vender hace tres años sin éxito, pero hoy el Ejército la relicitará, con miras a que la expansión del centro capitalino permita cerrar el proceso. Según cálculos de la consultora Cb Richard Ellis, en la zona el m2 puede costar sobre los $ 600 mil, con lo que la recaudación se elevaría hasta los $ 1.200 millones.

Hay varios mitos en torno a algunos de los terrenos. El de la ex Academia de Guerra es uno de ellos. En las calles, los vecinos dicen que fue una unidad de inteligencia durante el gobierno militar. Aunque el Ejército prefiere no comentar los usos de este edificio, los antecedentes judiciales que constan en las carpetas de investigación del asesinato de Tucapel Jiménez detallan que en sus instalaciones se planificó parte el crimen del líder sindical.

Las joyas de la corona

Los únicos terrenos que el Ejército tiene y que venderá fuera del calendario de Chena -después de 2014- son el ex Hospital Militar y el terreno ubicado en Américo Vespucio con Presidente Riesco, a pasos de la Escuela Militar. Estos son dos de los activos inmobiliarios del Ejército más apetecidos por la industria y representan un depósito a plazo para el Ejército. Hace algunos años, de hecho, la cadena supermercadista Walmart negoció arrendar este predio, que está en manos de Bienestar del Ejército. “Ese terreno tiene un carácter distinto, no se rigen por el Acta de Chena, sino que es Bienestar quien propone lo que se hace con él. Aún no hemos resuelto si se venderá, arrendará o si se construirá en él, lo bueno es que de ningún modo pierde valor”, detallan en la institución. El valor del m2 está dentro de los top 5 en precio de mercado: 80 UF, sobre el millón y medio de pesos.

Pero eso está en veremos. Cuando termine la primera parte de la modernización, en 2014, la institución no descarta analizar la enajenación de nuevos terrenos. Mientras eso se define, las estimaciones preliminares indican que el proceso emprendido le habrá dejado al Ejército más de dos millones de UF (unos US$ 95 millones). Eso sí, sin contar los millones que entrarán por la venta de los predios más cotizados.