Desde muy temprano, las calles de Bogotá están atochadas. El auge económico ha llenado la ciudad de autos y las calles no han crecido lo suficiente. Los edificios, tampoco. En cuarenta años no se ha construido ninguna torre de altura y la ciudad ha seguido expandiéndose hacia los márgenes, aumentando la congestión y los tiempos de viaje. En el centro, sola, se alza la Torre Colpatria, de cincuenta pisos, un edificio que recuerda a la Torre Santa María en Santiago.

“En Colombia hacer un rascacielos es muy complicado”, dice Rodrigo Niño. “Los desarrolladores prefieren hacer diez edificios de seis pisos que hacer un rascacielos de sesenta pisos, porque tienen menor riesgo. Pero estas torres contribuyen al crecimiento horizontal de la ciudad, y a problemas de tráfico, de transporte, de seguridad y de esmog”. Niño, empresario inmobiliario colombiano radicado en Estados Unidos, está cambiando esta tendencia. En los próximos años debería estar listo BD Bacatá, una torre de 67 pisos que Niño ayudó a construir.

“Fue totalmente financiado por el crowd”, explica el colombiano. Se refiere al sistema de crowdfunding que su empresa, Prodigy Network, ha comenzado a aplicar en proyectos en Bogotá y Nueva York, donde inversionistas pueden poner montos desde cincuenta mil dólares para sumarse a iniciativas que antes eran exclusivas para los Donald Trump o Bloomberg.

“El modelo es muy sencillo. Es como un gran elefante en el salón más que una aguja en el pajar. Es darles acceso a los inversionistas pequeños a activos que tienen probada reputación y tradición a la hora de generar flujo”, dice Niño. “Es entregar algo aburrido, pero predecible y que dará retornos que pueden estar en el norte de 15%”.

La idea, como muchas grandes ideas, nació de una crisis. Antes de la última recesión, Rodrigo Niño trabajaba principalmente en proyectos inmobiliarios como comercializador y desarrollador. Muchos de ellos eran de segunda vivienda. “Agarrábamos proyectos grandes y vendíamos los departamentos a clientes internacionales. Llegamos a tener 29 proyectos en México, Miami, República Dominicana, Panamá y Nueva York”, explica el inversionista. Pero en la crisis, se dio cuenta de que ésa no era la mejor opción. Entre 2007 y 2008, Niño comenzó a observar cómo los grandes se refugiaban en proyectos inmobiliarios más importantes y siempre en las grandes metrópolis del mundo, como Nueva York. “Eran edificios comerciales como hoteles, extended stays, edificios de oficinas, de grandes departamentos. Financiaban todo el edificio, siempre en uno de los diez mercados metropolitanos más grandes de Estados Unidos”, explica el CEO de Prodigy Network, “y se protegían de la volatilidad de lo que sucedía en el mercado”. Mientras el promedio de las propiedades en Estados Unidos bajaba su valor en un 10% -y en algunos mercados hasta un 60%-, en ese tipo de propiedades bajó sólo un 2,5% en promedio.

Entonces, Niño comenzó a pensar cómo lograr que sus inversionistas pudieran participar de estos inmuebles, tradicionalmente privilegio de los inversionistas institucionales. “Obviamente existía una asimetría entre el tamaño del capital del inversionista y el valor de las propiedades, que eran de 120 millones de dólares. El inversionista tenía 100, 200, 500 mil dólares”, explica el colombiano. “De manera que me di la tarea de buscar esa estructura para darle el acceso al inversionista más pequeño a través de la creación de un fondo con un solo tipo de activo, pero me cerraron las puertas porque los administradores de fondos me explicaban que esto no existía”.

Estaba en eso cuando unos inversionistas españoles lo llamaron para participar justamente en BD Bacatá y pensó en ver cómo aplicar esta idea en su Colombia natal. “Me dijeron que había un papelito en mi país que se llamaba derecho fiduciario, que era una participación en un fondo con un solo activo inmobiliario y con el beneficio de que la administradora, la fiduciaria, es una entidad vigilada por la Superintendencia Financiera”, explica el empresario. Esto permitiría minimizar riesgos y posibilidad de fraudes y darle credibilidad al proyecto.

Utilizando esta herramienta financiera, Niño en BD Bacatá replicó la idea de los crowdfunding que se ven en internet, pero a gran escala: recogió 200 millones de dólares de más de 4.200 inversionistas. “Fue el récord mundial de crowdfunding en bienes raíces”, comenta.

EL PODER DE LA MASA
Luego de ese proyecto, Niño financió dos más en Bogotá: un hotel de 108 habitaciones y un edificio de oficinas cerca del renovado Aeropuerto Internacional El Dorado. En paralelo, comenzó a ver cómo recrear el modelo fiduciario colombiano en Estados Unidos. No existía la misma herramienta financiera, pero sí la del “administrador profesional de fondos”. Niño se alió con FTI Consulting, firma que le hace la contabilidad forense a las víctimas de Bernie Madoff, creó este nuevo vehículo y comenzó a buscar proyectos. En Nueva York se decidió por AKA Wall Street, un edificio de 120 millones de dólares. “Trajimos inversionistas por 30 millones del crowdfunding y el resto mediante financiación tradicional. Ahí pudimos ver cómo los primeros pueden colaborar con inversionistas institucionales y con la banca”, explica.

En noviembre del año pasado lanzó un segundo proyecto, la semana pasada firmó un tercero, y está pronto a asegurar el cuarto, todos en Nueva York. “Entre los de Colombia y los de Estados Unidos hemos recogido casi 300 millones de dólares, tenemos más de 6.200 inversionistas y un portafolio de por lo menos 850 millones en menos de cuatro años”, dice Niño.

El colombiano adelanta que en septiembre lanzarán un proyecto que significará ampliar aún más la participación, pues se ofrecerán oportunidades para inversionistas más pequeños, con un mínimo de 10 mil dólares.

Su fe en la masa, en todo caso, no sólo se queda en el financiamiento de los proyectos, sino también en cómo construirlos. “Nosotros creemos que el poder del crowd y de la inteligencia colectiva siempre va a ser superior que cualquiera de sus partes individualmente”, explica.

El empresario cuenta que no estaba conforme con el diseño interior de los proyectos inmobiliarios en Colombia y quería buscar una solución desde esta perspectiva. “Nos parecía que los edificios de oficina estaban siendo diseñados para impresionar a clientes. No se tenía muy en cuenta necesariamente la calidad de vida de las personas que trabajaban ahí. Y ya no se podía creer la cantidad de granito y de mármol”, comenta. De esta preocupación surgió la idea de conversar con un grupo de personas pertenecientes a su grupo objetivo sobre cómo les  gustaría que fueran sus oficinas y de ahí crearon una hipótesis. Ésta la publicaron en una plataforma de crowdsourcing y buscaron propuestas. “Creamos un concurso para que creativos del mundo entero nos dieran ideas para resolver esta hipótesis”, explica  el inversionista. “A cambio de premios, uno tiene acceso al talento creativo mundial sin ninguna restricción geográfica”.

El resultado fue tan positivo que hoy tienen su propia plataforma para aplicar esta iniciativa a nuevos proyectos, llamada Prodigy Design Lab. Hoy, para el edificio 17 John, en la zona del World Trade Center en Manhattan, ya han tenido más de 78 propuestas de 23 países. “El proyecto se reconceptualiza desde una perspectiva creativa, incorporando la participación de estos artistas, arquitectos, diseñadores. Termina siendo un producto concebido por el crowd y financiado por el crowd”, dice Niño.

LOS CAPITALES CHILENOS
Así como las propuestas de diseño han llegado de muchos países, sus inversionistas también son internacionales, sobre todo en los proyectos en Estados Unidos. “Todo el mundo quiere comprar un pedacito de Nueva York, tiene un interés global”, dice Niño. Entre ellos, ya hay chilenos, aunque el empresario dice que no puede revelar sus nombres. Hace un mes, de hecho, estuvo en Santiago, donde tuvo reuniones con family offices y bancos de inversión para difundir este tipo de negocios.

 “Los chilenos son muy inteligentes y han tenido un mercado nacional sumamente sólido, estable y conservador”, dice Rodrigo Niño, quien explica que los inversionistas nacionales han evadido burbujas especulativas como la que él vio en Miami entre los años 2000 y 2005. Sin embargo, cree que la actual economía los está haciendo buscar en otras alternativas, como la suya. “Éste es un chileno que quiere saber dónde está su dinero, es un chileno que quiere diversificarse en dólares, es un chileno que quiere mucho las inversiones en su país, pero que está viendo que con la potencial reforma tributaria también hay que buscar alternativas internacionales para diversificar el riesgo y buscar retorno”, concluye Niño. “Es un chileno que entiende la oportunidad que está dando el mercado norteamericano y éste es el vehículo que facilita la inversión para ese personaje. Es una cuestión de diversificación”.