Daniel Rappaport recuerda que los primeros departamentos que construyó en Santiago Centro en los años noventa tenían entre 33 y 72 metros cuadrados. Veinte años después, en esos mismos sectores, estas viviendas tienen 10% a 20% menos de superficie. “Hay departamentos de tres dormitorios en 52 metros cuadrados”, ilustra el presidente de Ralei Grupo Inmobiliario.

El desarrollo urbano de Santiago ha reflejado bien los cambios demográficos de Chile desde el comienzo del nuevo milenio. El envejecimiento de la población, la postergación del primer hijo y de la vida en pareja, y la disminución de la tasa de natalidad, entre otros factores, han implicado que los chilenos busquen hogares que respondan a estas transformaciones.

Según estadísticas de la Cámara Chilena de la Construcción (CChC), el grueso de la venta inmobiliaria está en departamentos, especialmente los pequeños. Entre 2009 y 2013, los de menos de 70 m2 han acaparado, en promedio, una participación de 73% de los departamentos vendidos.

Andrés Bustamante, jefe del Departamento de Estudios Sociales del Instituto Nacional de Estadísticas (INE), considera que este tipo de cambio se asocia a una expansión de la educación superior y a la incorporación progresiva al mercado laboral, principalmente de los sectores medios: “Una gran masa de población, difícil de caracterizar. Si nos focalizamos en quienes están generando un cambio de patrón en la oferta inmobiliaria, son profesionales jóvenes y personas con ingresos por sobre el promedio nacional”, comenta el sociólogo.

A su vez, identifica un giro en quienes inician un proyecto de vida. “Tener hijos o irse a vivir en pareja eran elementos adscritos al ciclo de vida de las personas. Hoy son decisiones. Así, muchas personas eligen cómo y cuándo llevarlas adelante; o no hacerlo. Puede ser por razones económicas o porque se privilegie un proyecto personal, lo que explica que algunas personas opten por irse a vivir solas unos años”.

Juan Pablo Martínez, gerente de Asuntos Corporativos de Empresas Socovesa, cuenta que hace quince años las preferencias de la gente eran 70% casas y 30% departamentos. “Hoy esas cifras son justo al revés, por una serie de transformaciones urbanas, económicas y sociodemográficas que hemos definido como infilling”, que puede traducirse como densificación hacia los centros.

Socovesa lo explica con la tesis de las 5T:  las transformaciones demográficas antes descritas, el alza en los costos de transporte, el reducido tamaño de los terrenos disponibles, la percepción de mayor seguridad en departamentos y la transformación de precios relativos, que permite que hoy se pueda vivir en el centro capitalino por UF 1.500.

“Esa tendencia ha ido en aumento, dejando atrás el modelo de crecimiento en expansión (casas) que primó en el Santiago del siglo XX”, agrega Rodrigo Aravena, arquitecto y socio de la consultora AGS Visión Inmobiliaria.

El experto relata que el mercado de las viviendas se ha amoldado a las nuevas estructuras familiares de la sociedad. “Esta nueva población prefiere ‘densificarse’ para tener mejores tiempos de desplazamiento”, asegura.

Es el caso de Álvaro Melo, quien está casado hace tres años, pero aún no está en sus planes tener hijos. Desde soltero vivía en sectores con buen transporte y cuando se casó arrendaron en Pedro de Valdivia con Bilbao. “Acá encontramos micros, comercio y buenos accesos”, comenta. Ahora, que están pensando en comprar, su foco es un departamento cerca de alguna estación de metro.

Las cifras que entregó esta semana la CChC para el primer semestre de este año corroboran esa tendencia: la venta de departamentos llegó al 73% de las unidades nuevas vendidas en el Gran Santiago, un aumento de 4 puntos frente al mismo período del año anterior. Y de los departamentos vendidos, los de hasta 50 metros2 acaparan las preferencias, con 56,6% durante los seis primeros meses del año. La demanda por este tamaño no ha bajado de 38% promedio desde 2009. “En diez años, lo que más va a crecer es la venta de departamentos por la tendencia a la densificación y renovación urbana”, asegura Javier Hurtado, gerente de Estudios de la CChC.

EL NUEVO SUEÑO
Así el lugar común del “sueño de la casa propia” ha sido reemplazado por el del departamento propio. Se trata de uno que, además de ser más pequeño -con un mínimo de 30 m2-, ha adaptado su forma a los nuevos tipos de habitantes. Como los departamentos “mariposa”, que tienen al centro la cocina y el living-comedor -muchas veces integrados-, y un dormitorio a cada lado.

“La idea original se orientó a estudiantes o amigos que buscan compartir un departamento, pero también ha tenido gran aceptación producto del nuevo tipo de familias: madres solas con hijos u hombres separados que necesitan una segunda habitación para recibir a los niños”, explica Daniel Rappaport.

La encuesta Casen 2011 evidencia esta evolución al mostrar que el tamaño promedio de los hogares de la Región Metropolitana ha disminuido de 4,0 a 3,5 personas por hogar entre 1990 y 2011. En el mismo período y región, los hogares unipersonales pasaron de 6,3% a 11,5%; mientras que la familia tradicional (una pareja más sus hijos) bajó de 64,2% a 48,9%.

Esta mudanza a los departamentos ha implicado que los complementos de un edificio sean cada vez más valorados por los compradores. Muchos de ellos hacen la mayor parte de su día fuera y esos espacios se viven como la prolongación del hogar y de los servicios, que ya no siempre están indoor, como las salas de uso múltiple o los dormitorios de servicio.

¿EL FIN DE LAS CASAS?
¿Son estos cambios una sentencia de muerte a las casas? En lo absoluto. Sigue existiendo un importante mercado con necesidades de espacios grandes, especialmente en los grupos socioeconómicos medio y alto. Es la visión de Moller & Pérez-Cotapos (MPC). Si bien sus proyectos son mayoritariamente edificios, afirman que “la demanda por casas y departamentos es robusta, lo que denota una necesidad no satisfecha. Una mala lectura de las cifras podría llevar a la conclusión de que hay escasa demanda por casas, lo que no es así”, subrayan.  

Ramón Yávar, presidente del directorio de MPC, asegura que en este segmento la baja en la natalidad no se traduce en menos metros: “Un comprador prefiere dos dormitorios en 80 metros cuadrados a tres en igual superficie”. 

“Las casas siguen teniendo una subjetividad más positiva. La utopía tiene que ver con el pedazo de tierra”, dice Juan Pablo Martínez, de Socovesa. Siguiendo a la demanda, la constructora ha innovado llevando a comunas como Providencia, Ñuñoa y Las Condes una nueva forma de casa: las townhouses. Se trata de un inmueble vertical, de tres o cuatro pisos, que busca combinar las ventajas de un departamento y de una casa.

 

MIRADA FUTURA
Pero la migración a los departamentos y la densificación urbana son claras y es en eso que la autoridad aún tiene trabajo pendiente para hacerlo de manera armónica y usar mejor el transporte masivo. “Las estaciones de metro debieran ser centros urbanos. Hay que aprovecharlas incorporando oficinas públicas y comercio; el ideal es densificar racionalmente”, observa Javier Hurtado, de la CChC.

Actualmente, el trazado del Metro se define sin considerar los permisos de las zonas por donde pasa, que son decididos por cada comuna. Es allí donde Aravena, de la consultora AGS, sitúa el problema, pues al no alinear el desarrollo de infraestructura con el urbano, “hay un despilfarro de recursos públicos impresionante. No tiene sentido que el fisco invierta y haya estaciones de metro rodeadas de sitios eriazos o que pase en sectores de la Línea 5 donde no se puede construir en altura”.

Pero la densificación ha despertado voces de alerta de grupos civiles que han logrado plebiscitos para que los planos reguladores vuelvan a ser más restrictivos. AGS sitúa el punto de inflexión hace diez años, cuando la comunidad comienza a poner en duda las normas locales. Aravena pronostica períodos de pugna, pues cree que la autoridad central intentará densificar algunas zonas presionando a los municipios. 

Ante este contrapanorama, Martínez, de Socovesa, cree que la solución estará dada por edificios de mediana altura. “En algunos sectores de Santiago ya podemos ver proyectos de entre cinco y ocho pisos que se preocupan mucho por el entorno, el espacio público y la ciudad. Veo este desafío con buenos ojos, ya que obliga a las compañías a desarrollar un mejor producto, más fino y de mejor calidad”, comenta.