Cuando en 2008 Cencosud comenzó a expandirse por Brasil, luego de haber comprado la cadena de supermercados GBarbosa a fines del año anterior, no fueron pocos los ejecutivos de confianza del controlador del holding, Horst Paulmann, que intentaron convencerlo de quitar el pie del acelerador.

En la industria, incluso en  los foros de Estados Unidos y Europa, se hablaba del milagro de Cencosud. En cada una de las transacciones que se realizaron en el continente, el grupo chileno de retail estuvo presente, como en la carrera para comprar Almacenes Éxito y Gigante, en Colombia y México respectivamente. Y aunque en éstas no tuvo éxito, sí logró expandirse a Brasil e inmediatamente a Perú al concretar la compra de Supermercados Wong. También creció en Argentina, con la adquisición de Blaisten y, posteriormente, siguió imparable en el nordeste de Brasil, con la compra de las cadenas de supermercados Bretas, Perini, Prezunic y Mercantil Rodrigues. En menos de dos años, el grupo liderado por Paulmann se consolidó como el más grande del continente, con ventas que por ese entonces rozaban los US$ 10 mil millones. Hoy, ya proyecta ingresos por US$ 21 mil millones para 2015.

Pero mientras las fichas de Paulmann abarcaban cinco países de la región, la deuda del grupo también comenzaba a crecer.  El haber llegado a Brasil, donde hoy tiene más de 220 supermercados, repartidos por los estados del norte y este del mercado brasileño, le pasó la cuenta al grupo, aunque siempre dentro de los niveles que los analistas -y accionistas- consideraron como razonables.

Fue la compra de Carrefour en Colombia, a fines de 2012, lo que encumbró los pasivos de Cencosud a niveles que preocuparon a su controlador. Luego de desembolsar US$ 2.600 millones en la adquisición de los supermercados de la cadena francesa en Colombia, y la puesta en marcha de la operación de Jumbo en ese país -que a la fecha suma 100 locales-, la deuda del grupo minorista hoy alcanza los US$ 5.300 millones. Más de 4 veces el Ebitda que reporta el grupo. De inmediato el mercado castigó la operación y la acción, que por ese entonces se transaba por sobre los $3.000 por papel, hoy bordea la mitad de ese valor.

Consciente de este escenario, los ejecutivos del holding comenzaron a desarrollar una propuesta para contrarrestar el efecto de Colombia. Una de ellas sería la venta de los activos inmobiliarios del grupo, incluyendo el emblemático Costanera Center y su rascacielos de 300 metros de altura. Todo por ahora, como señalan en la empresa, está en pañales, pero ya cuenta con un importante estímulo: la venia del dueño de la compañía.

LA FÓRMULA DEL "SPIN OFF"
Cuando la deuda del holding comenzó a escalar, no sólo en Cencosud comenzaron a pensar fórmulas para bajar la deuda. Algunos bancos de inversión, “de manera proactiva” -como afirman en la empresa- presentaron alternativas para disminuir los pasivos. Una de ellas fue vender la cadena de mejoramiento del hogar Easy, con presencia en Chile, Argentina y Perú, y que aporta el 12% de las ventas anuales del grupo. Algunos bancos habían sondeado compradores en el exterior e incluso se habló que el gigante sueco Ikea estaría interesado. Paulmann se negó a esa posibilidad.

De manera casi simultánea, apareció otra alternativa: poner en venta la Torre 2, el rascacielos de 62 pisos de altura. Antes que algún fondo inmobiliario internacional se pusiera en contacto con Cencosud, Paulmann desechó la idea. La torre permanecería bajo la propiedad del grupo. Ésa había sido la orden que dio el controlador de la compañía, según consigna a Qué Pasa un ex gerente de la empresa.

Con ambas propuestas desechadas por el presidente y con la deuda aún en alza, en mayo de 2013 apareció una válvula de escape: el banco Itaú tocó la puerta del retailer, ofreciendo una asociación para administrar las tarjetas de crédito. El negocio, avaluado en US$1.300 millones, permitiría al grupo bajar su riesgo por provisiones financieras y, al mismo tiempo, inyectar recursos para disminuir la deuda.

Si bien el trato no prosperó, debido a que Itaú desvió su atención a la fusión que aún está en trámite con Corpbanca, fue la canadiense Scotiabank la que siguió con el negocio. En el grupo -y también en el mercado- esperan que el acuerdo se concrete durante el primer trimestre de este año, y le permitirá a Cencosud bajar su deuda a US$ 4.000 millones.

Aún así, con la inyección de US$ 1.300 millones, al interior de la empresa comenzaron a buscar nuevas fórmulas para generar capital que disminuyera aún más la relación Ebitda/deuda. El mismo Paulmann le habría comentado al directorio que seguía con atención lo que ocurría con la acción, observando que el mercado injustamente estaba castigando los títulos de Cencosud y que ello respondería al alto nivel de endeudamiento. La testera le encargó a la administración seguir explorando nuevas alternativas.

Fue entonces, coincidiendo además con la llegada de Jaime Soler a la gerencia general del grupo en noviembre pasado, que apareció una fórmula: agrupar los activos inmobiliarios -como centros comerciales, terrenos y las dos torres de oficinas sobre el Costanera Center- y buscar un socio para compartir la propiedad.

Bajo la figura de un spin off -o un derivado de la compañía mayor- durante enero la gerencia propuso al directorio agrupar los activos inmobiliarios en una nueva empresa, para posteriormente abrirla en la bolsa. El directorio aprobó la idea de seguir afinando la propuesta, para luego someterla a votación.

Según un ejecutivo de Cencosud, ésta no era la primera vez que Paulmann recibía una propuesta similar. En años anteriores también se sondeó esta posibilidad, pero en esas ocasiones el motivo fue distinto. Mientras ahora la inyección de capital proveniente de la bolsa sería para pagar deuda, en ese entonces la razón de crear una nueva compañía se deslizó para ordenar los miles de contratos inmobiliarios que tiene Cencosud. Un ex gerente comenta que ésa será una de las principales vallas que deberá sortear esa operación. De todas formas, según aseguran cercanos al holding, Paulmann siempre se negó de manera tajante a esta posibilidad.

 

EL PORCENTAJE EN CUESTIÓN
Ahora, con el mandato del directorio, Cencosud está buscando un banco de inversión que lleve a cabo la operación. Tanto para definir los activos que estarán incluidos en la nueva compañía y su valor, como también el road show y posterior apertura en bolsa de la filial de Cencosud.

En el mercado apuestan a que será el JP Morgan el que se quede con este negocio, debido a sus asesorías históricas al holding de Paulmann, aunque en la compañía precisan que está todo en una etapa temprana y que la búsqueda del intermediador está por definirse al regreso del verano.

A la espera de mayor claridad por parte del grupo, los principales bancos y corredoras de bolsa que monitorean regularmente a Cencosud, y a quienes el grupo les ha entregado luces de un plan para bajar la deuda, ya han comenzado a digerir la noticia. La principal interrogante está en si incluirá sólo los inmuebles ya construidos -como centros comerciales, las dos torres de oficinas y las salas de venta- o también los terrenos aún sin desarrollar, como el paño a un costado del colegio Saint George’s.

Entre las corredoras hay divergencia en el porcentaje de la propiedad que cederá Paulmann. En LarrainVial y en Morgan Stanley prevén que el grupo dispondrá del 49% de la propiedad, sin los terrenos aún por construir, y que por ese porcentaje podrían conseguir US$ 1.100 millones. Bajo esa posibilidad, la deuda caería hasta los US$ 2.900 millones.

Sin embargo, en corredoras como Banchile apuestan a que Cencosud abrirá el 30% de la nueva empresa. Por esa operación recibirían US$ 1.000 millones, avaluando la totalidad de activos en US$ 3.200 millones, similar cifra a la cual llegan en JP Morgan.

De todas formas, en los principales bancos de inversión observan con interés el inesperado movimiento de Paulmann. Incluso, comparan la jugada con Parque Arauco, un retailer que pese a tener un menor tamaño al de Cencosud, tiene un buen desempeño bursátil debido a un fondo inmobiliario que maneja sus propiedades. 

Sobre la operación de Cencosud, que se concretaría a mediados de año, la empresa deberá definir la totalidad de superficie que incluirá el spin off. Aún no hay definiciones si se incluirán los 1.8 millones de metros cuadrados de superficie arrendable que maneja Cencosud en la actualidad o si se extraerán de ese paquete los 18 centros comerciales y las salas de venta de supermercados que hay en Argentina. En las corredoras apuestan a que los activos al otro lado de la cordillera quedarán fuera. Según comentan en estas instituciones, y también en la misma compañía, el alto riesgo país y las altas tasas de interés que hay en Argentina implicarían castigar el precio de los inmuebles, perjudicando el valor que podría conseguir Paulmann con la operación. Pero todo, recalcan en el retailer, está por definirse.