A comienzos de octubre, Ana Luisa Abreu llegó por primera vez a Chile. Respaldada por la empresa de corretaje norteamericana Aquaterra, la ejecutiva de ventas de la firma llevaba semanas poniendo avisos en la prensa nacional invitando a comprar departamentos en Miami. Sólo con ese respaldo tomó el avión desde Estados Unidos, aterrizó, compró un chip para su celular y se instaló en el Ritz-Carlton a esperar que la contactaran posibles inversionistas. Las llamadas, cuenta, comenzaron a sucederse. Tanto así que repitió la travesía en noviembre, en enero, y alista su retorno para marzo. Aquaterra conocía de cerca otros mercados de la región como Perú y Venezuela, aunque era primera vez que ponía su foco en Chile.
La compañía debutó así con una tendencia que se repite. En octubre, la empresa local Propiedades-US —que representa a las firmas de asesoría y gestión inmobiliaria The Zalaquett Group, American Prime y al grupo Cervera Real Estate— desarrolló un evento en el Hotel Intercontinental para presentar su oferta en Miami a altos patrimonios. El 14 y 15 de diciembre, en tanto, 5000Realty invitaba —vía avisos en diarios— a coordinar reuniones privadas para conocer “los condominios de mayor prestigio del sur de La Florida”.
Las visitas iniciales de chilenos a Miami siguiendo a las empresas constructoras locales que están operando allá, y las constantes consultas de interesados, derivaron en que los brokers vinieran a buscar directamente a los inversionistas. De manera inédita, los connacionales estaban dispuestos a invertir en propiedades fuera del país. Y las corredoras no dejarían escapar esa oportunidad, en instancias en que sus principales compradores latinoamericanos, Venezuela, Argentina y Brasil, se encontraban en crisis. En Miami creció la idea de que en Chile estaba el dinero y que había que ir a buscarlo, confidencian en una firma de corretaje.
OJOS EN EL EXTERIOR
“Chile no solía invertir afuera”, dicen en el mercado. “El chileno compraba en Chile”, repiten. La situación comenzó a cambiar en 2014 y se intensificó en 2015. “El chileno empezó a averiguar hace un año y medio. Vimos que era por inseguridad, incertidumbre derivada de una reforma tributaria que estaba en marcha y que no sabían qué iba a pasar”, explica Ana Luisa Abreu. “Los chilenos empezaron a tener la necesidad de resguardar su capital en un mercado que se ve más estable”, refuerza la CEO de Propiedades-US, Cecilia Gallo.
La devaluación del peso y el consiguiente fortalecimiento del dólar, completó este panorama. “Hace un año, por el solo hecho de invertir en divisas norteamericana hay una rentabilidad del 30%, y los inversionistas ven que el dólar va a seguir fuerte frente al peso o a monedas más expuestas a commodities que han bajado bastante”, explica el managing director de la consultora Colliers International, Jaime Ugarte.
Dado este escenario, la ciudad de las palmeras y playas paradisiacas apareció como el destino soñado para una nueva vivienda. La estabilidad económica y sus precios constituyen parte de su atractivo. Miami es una de las ciudades más económicas de EE.UU. Un octavo más barata que Nueva York.
“El chileno empezó a averiguar hace un año y medio. Vimos que era por inseguridad, incertidumbre derivada de una reforma tributaria que estaba en marcha y que no sabían qué iba a pasar”, explica Ana Luisa Abreu, de Aquaterra. “Los chilenos empezaron a tener la necesidad de resguardar su capital en un mercado que se ve más estable”, refuerza la CEO de Propiedades-US, Cecilia Gallo.
Hoy, la crisis subprime es sólo un recuerdo. Si bien, entre 2007 y 2011 los precios de las propiedades cayeron de manera estrepitosa. La realidad ahora es otra. En los últimos cinco años, los valores de las viviendas han subido más de 60%. Según cifras de la Miami Association of Realtors —que reúne a más de 30.000 agentes inmobiliarios— desde 2011 a la fecha se han construido 38 torres, y en la actualidad los proyectos en carpeta alcanzan los 74 edificios con 10.148 departamentos en total. Un 70%, aproximadamente, ya está vendido. Y más de un 50% de ellos se han comprado en efectivo, lo que elimina el riesgo futuro de que el mercado vuelva a caer.
Así, el desarrollo inmobiliario ha tomado un nuevo aire. Arquitectos como Norman Foster, Richard Meier, o empresarios como el argentino Alan Faena, por primera vez, están levantando proyectos en Miami. La ciudad ya tiene un edificio entre los 10 más importantes del mundo: el inmueble de lujo One Thousand Museum, de Zaha Hadid, cuyo pie cuadrado alcanza los US$ 1.500, con penthouses de más de US$ 40 millones. “Los precios ya han retomado los valores pre crisis, aunque todavía hay una oportunidad”, señala Ugarte.
CENTENAS DE INTERESADOS
Desde que Ana Luisa Abreu aterrizó en Chile, ha tenido entre seis a siete reuniones diarias. En total, son más de 100 las fichas de interesados, donde en torno a un 30% finaliza en una venta. Ya ha comercializado más de 10 propiedades.
La mayoría de sus clientes son parejas de alto patrimonio. “Están preocupadas por su inversión, por el futuro de sus hijos. Vienen con la familia a buscar nuevas inversiones”, explica. “Hay una familia muy grande, que compró cuatro departamentos en aproximadamente US$ 20 millones”, revela. Es que la oferta de viviendas es amplia. Existen departamentos de US$ 300.000 a US$ 2,5 millones, incluso hay algunas excepciones que llegan a los US$ 50 millones. Sin embargo, el chileno es más moderado: su interés está en aquellos pisos que bordean los US$ 500.000 a US$ 1 millón, de dos dormitorios, con miras a arrendarlos con facilidad, ya que más de un 95% de los oferentes quieren el activo para inversión. Si es que se compra en blanco, la plusvalía hasta terminar la construcción puede ser de un 15% anual, y una vez que se arrienda, la rentabilidad promedio puede llegar al 6%-7%. En Chile, bordea el 5%. Los family office y, recientemente, las compañías de seguros también han puesto sus fichas en el país del Norte.
Los datos son tan atractivos que incluso hay interesados utilizando el modelo de crowdfunding, es decir, ir sumando gente a la compra a medida que se tiene que ir pagando. El valor del inmueble en EE.UU. se cancela por etapas: un 10% para la reserva, un 30% al momento de la promesa de compraventa, un 50% cuando se llega al piso que se adquirió, y el resto contra entrega. Dado ello, si se compra el departamento más alto, el plazo para ir sumando socios y alcanzando el dinero es amplio.
La oferta no sólo se reduce a departamentos. En la zona de Ocala —al norte de Florida, cerca de Orlando, sector similar a lo que era Chicureo hace un par de décadas— la oferta se centra en terrenos 100% urbanizados. Los paños van desde US$ 15.000 los 1.000 m2. Estos son más atractivos para ejecutivos jóvenes, dicen en Propiedades-US. “Se pueden juntar tres personas y comprar uno. Son ejecutivos que pueden esperar y mantener el terreno hasta que suba de precio”, explica la asesora de inversiones inmobiliarias de la firma, Gabriela Guerschanik.
En la misma línea, también se ofrecen strip centers ya arrendados por cerca de US$ 1 millón, o edificios completos con contratos a 5 años, cuyas rentabilidades pueden llegar al 10% o 20%.
CLIENTES TEMEROSOS
La opinión es unánime: el cliente chileno es bastante más temeroso que sus pares de la región. Desde que evalúan por primera vez una propiedad hasta que la compran pueden pasar hasta tres meses. Viajan, conocen, eligen, solicitan la información correspondiente y sólo ahí cierran la compra. “Los hombres de negocios que tienen el dinero requieren un poco más de trabajo”, dice Gallo.
Una vez con la decisión a firme, el proceso no reviste mayor dificultad. Gran parte de los bancos del estado de Florida tienen ejecutivos que se encargan de inversionistas internacionales y otorgan créditos hipotecarios. Se puede comprar de manera directa, aunque se recomienda crear una sociedad en el país que adquiera los inmuebles, sobre todo cuando se quieren para herencia, ya que ese impuesto en EE.UU. bordea el 40%, dicen en el sector. Los brokers se encargan de arrendar y administrar las propiedades por cerca de US$ 300 mil al mes.
El gran problema recae en cómo traer los dineros de vuelta. “Traer la plata siempre ha sido el problema y sigue siendo la gran duda. En general, las inversiones afuera se quedan afuera”, precisa Jaime Ugarte, de Colliers International. El convenio de doble tributación con EE.UU. — que permitirá pagar los impuestos sólo en un país— promete facilitar el problema, una vez que sea ratificado por Chile. Las esperanzas también están puestas en que en el futuro se permita nuevamente declarar capitales en el exterior, pagando un impuesto bajo, tal como ocurrió el año pasado.
Por mientras, ya hay varios chilenos visitando Miami durante las vacaciones de febrero. En la industria creen que este mes puede ser el del análisis en terreno, para cerrar acuerdos en marzo.
En el intertanto, los gestores norteamericanos ya refuerzan su artillería. Aquaterra está ad portas de cerrar alianzas con corredores en Chile para que se hagan cargo del mercado. A comienzos de marzo, en tanto, llegarán los representantes de American Prime para diseñar, junto a Propiedades-US, la estrategia de marketing que impulsarán este 2016.
La arremetida de brokers norteamericanos en Chile recién comienza y promete extenderse.
