La construcción habitacional es un motor de actividad económica y empleo. Implementaremos un programa extraordinario para construir mejores barrios y viviendas con mayor estándar y más inclusión social. ¿En qué se traduce? 62.500 nuevos empleos, 25 mil nuevas viviendas y una inversión fiscal de 430 millones de dólares en tres años”. Fue el principal anuncio de reactivación económica anunciado por la presidenta Bachelet en su discurso del 21 de mayo. Un anuncio que sacó aplausos en medio de un déficit habitacional considerable que supera las 400.000 hogares.
Sin embargo, la construcción de viviendas hoy no pasa por su mejor momento. Además de la carencia de terrenos, las constructoras ya no tienen la disposición de antaño para trabajar con el Estado. En Contraloría existe una decena de quejas por parte de las empresas privadas por el no pago de obras, algunas incluso se preparan para interponer acciones judiciales, mientras otras definitivamente quebraron esperando. El gran problema es el Serviu, el principal mandante de viviendas sociales, que hoy —plantean en la construcción— ha dificultado las relaciones con los privados.
“Las exigencias técnicas y administrativas, así como ciertos procesos burocráticos, hacen poco atractivo trabajar contratos Serviu”, reconocen en la Cámara Chilena de la Construcción de Valdivia, sólo una de las ciudades donde se han generado problemas.
Hoy existe incertidumbre sobre el sistema de construcción de viviendas sociales, reconocen en el sector. De manera que el anuncio de la presidenta llega demasiado tarde para algunas constructoras. Varias ya se cansaron, y otras derechamente quebraron.
LA JOYA DE ARICA
Altos del Sol fue anunciado con bombos y platillos. Las 324 viviendas que ayudarían a erradicar seis campamentos en la Región de Arica y Parinacota era un paso más para lograr “el bienestar de las familias”, como anunciaba la ministra de Vivienda, Paulina Saball, en la instalación de la primera piedra, en octubre de 2014. Las casas debían entregarse en diciembre pasado. Hoy, esas obras están paralizadas.
En marzo de 2014, Inmobiliaria Sagunto suscribió con Prohogar como entidad patrocinante —intermediaria entre el Serviu y el constructor— tres contratos para levantar las 324 viviendas. Al comienzo de las obras, Prohogar informó que el terreno de uno de los proyectos presentaba dificultades para construir que no se contemplaron en el infome de suelo contratado por el propio Serviu. Dado los altos costos que implicaría seguir con ese lote, se pidió finiquitar ese contrato, pagando cerca de UF 26.000 por conceptos de obras extraordinarias en los que la constructora tuvo que incurrir para intentar construir en un terreno que el Serviu había acreditado como apto. “Fue absoluta responsabilidad de ese organismo el error cometido sobre el estudio de suelo que derivó en la no ejecución del proyecto y en los graves perjuicios causados a mi representada por la falta de pago”, se lee en una acción prejudicial ingresada por Sagunto el 23 de diciembre de 2015.
El Serviu decidió no seguir construyendo en ese lote, pero no finiquitó el contrato y no pagó. Como medida de presión, en septiembre, la constructora paró la construcción de los otros proyectos en curso. El director del Serviu de Arica, Juan Arcaya, pidió negociar, según revelan fuentes del proceso, puesto que la ministra Saball estaba interesada en que las viviendas se entregaran a la brevedad. Arcaya vino a Santiago y comenzaron las negociaciones. Sin embargo, apareció días después en la prensa local asegurando que Sagunto ya no seguía en las obras. Si bien el contrato había sido firmado con Prohogar, fue el Serviu quien los despidió. “No nos podemos hacer cargo de los supuestos perjuicios que la empresa reclama y reiteramos que el Serviu no mantiene deudas con la empresa, por cuanto todos los estados de pago se realizaron en base a la ejecución de las obras”, aseguró la autoridad a la prensa local en 2015.
En diciembre, el Serviu les cobró todas las boletas de garantías —documentos que se dejan para respaldar las obras— a Sagunto, ascendentes a cerca de $ 780 millones, pese a existir una medida prejudicial en marcha que buscaba no hacerlo. Inmobiliaria Sagunto, con 45 años en el mercado, quebró el 29 de diciembre, cinco días después de interponer la medida prejudicial; mientras Alto del Sol aún está paralizado.
En el Serviu de Arica dicen que hoy hay tres firmas interesadas en seguir con el proyecto (Pacal, Guzmán y Larraín y Loga) y que se encuentran a la espera de recursos adicionales para adjudicar la licitación y retomar las obras.
Este es sólo un ejemplo de los conflictos que mantiene hoy el Serviu con las constructoras. Situación similar se repite en Rancagua. Sagunto alcanzó a entregar la mitad de las 500 casas del proyecto habitacional San Francisco, el resto estaba con un 99% de avance, el Serviu de la VI Región les cobró de todas formas la boleta de garantía por cerca de $ 800 millones, agravando la situación financiera de la empresa, manteniendo en vilo la entrega de esas casas. “Esto es absolutamente irracional. No se entiende por qué lo hicieron, entendiendo que las obras ya estaban casi listas”, asegura un alto ejecutivo de la construcción que prefiere no ser identificado por temor a sufrir consecuencias. “Ya no es como antes. Con el cambio de gobierno salieron los técnicos que sabían hacer las cosas y hoy está lleno de políticos”, acusa la misma fuente.
Para el director del Serviu O’Higgins, Víctor Cárdenas, la explicación es lógica: “La declaración de quiebra de la empresa constructora motivó que se tuvieran que hacer efectivas las boletas de garantía, de manera de poder asegurar la recontratación de los trabajos para poder solucionar estas situaciones”. Argumenta que las viviendas entregadas presentaron filtraciones y defectos de construcción, mientras que en las obras que no terminaron “hubo incumplimiento grave del contrato y eso nos autoriza a cobrar las boletas de garantía”. Señala que se contrató ya a una constructora para terminar los trabajos.
“Las exigencias técnicas y administrativas, así como ciertos procesos burocráticos, hacen poco atractivo trabajar contratos Serviu”, dicen en la CChC de Valdivia, quienes en enero se reunieron con el Serviu local para abordar la problemática en el desarrollo de viviendas sociales.
Cercanos a Sagunto dice que la explicación que dio la autoridad fue que los dineros serían para beneficio fiscal.
Los casos de reclamos se repiten en otras regiones.
En Juan Fernández, como parte del proceso de reconstrucción, se realizó el proyecto Picaflor Rojo, consistente en 22 viviendas. El valor total fue de UF 27.848, 8. A la sociedad constructora Paredones, aún le deben UF 5.372.
En marzo fue la última reunión que tuvo el socio de la firma, Luis Miranda, con la autoridad. Tras dos audiencias previas, el socio de la constructora llegó a las dependencias de Luis Klenner, jefe de gabinete de la ministra Saball, a solicitar el pago pendiente. “Nos han dicho que la deuda está acreditada, pero que no tienen recursos”, aseguró Miranda a Qué Pasa.
El director del Serviu de la V Región, Manuel León, niega esa versión. “Acá no hay falta de recursos. Nunca hemos dicho eso”. Asegura, aún más, que abrieron recientemente un sumario administrativo, porque no solamente se le pagó todo a la constructora, sino que más. “El contrato era para levantar 22 casas. Se construyeron 21 y en la 22 sólo se hicieron obras de habilitación. Sin embargo se le pagó el 100%, por lo que estamos investigando el por qué”.
Miranda asegura que la deuda fue acreditada por el Serviu. De hecho, en diciembre la directora subrogante Ana Bertero le dio un consejo: “Que la empresa demande”, y es precisamente lo que asegura que hará.
EL DILEMA DEL SERVIU
En el gobierno de Ricardo Lagos, los Serviu perdieron el carácter de gestor inmobiliario. Tras una serie de errores en la compra de terrenos, se optó por crear las Entidades de Gestión Inmobiliaria Social (EGIS, hoy Entidades Patrocinantes (EP)), que intermedian entre el Serviu y el privado y que se encargan de desarrollar el proyecto y licitar. Bajo ese modelo, el Serviu sólo entrega subsidios.
Durante el primer gobierno de Michelle Bachelet la vivienda social significó un boom para las constructoras. Si bien la rentabilidad entre hacer proyectos privados y sociales era infinitamente menor, prácticamente la mitad, la crisis económica de 2008, atrajo a las empresas del rubro, porque eran recursos y proyectos seguros. La prensa de la época publicó varios artículos constatando el vuelco de las constructoras a la vivienda social.
Durante la administración de Sebastián Piñera, el dinamismo continuó, aunque el Serviu comenzó a operar como Entidad Patrocinante en proyectos de reconstrucción.
Al asumir Bachelet en 2014, el escenario cambió, coinciden empresas del rubro. En 2015, de hecho, se establecieron las condiciones para que los Serviu pudieran ser EP y hoy prácticamente en todas las regiones hay proyectos donde opera como mandante y gestor. El Serviu dejó de ser tan buen pagador —señalan en la industria—, y las obras extraordinarias dejaron prácticamente de cancelarse. Los contratos de vivienda social son a suma alzada, es decir, por un total acordado. Sin embargo, no existe ninguna construcción que no requiera al menos una obra adicional. “Puedo encontrar un meteorito en el suelo y no me pagan el haberlo sacado”, ironiza un actor de la industria, quien, como muchos otros, prefiere no identificarse por temor a ser perjudicado.
En Contraloría, de hecho, existen múltiples reclamos orientados en esa línea. Diseño y Construcciones Castor, por ejemplo, le pidió un pronunciamiento al organismo en abril pasado, instando a que el Serviu reconociera los mayores costos incurridos en la construcción de las cubiertas de la Villa Olímpica de Ñuñoa. “Existiría una diferencia de 849 m2 entre la cantidad de obra señalada en los antecedentes de la licitación y aquella que efectivamente corresponde realizar”, se lee en el documento ingresado a Contraloría. En febrero, Constructora Vital reclamó por la negativa a pagarle las obras extraordinarias en la Construcción de la Plaza Cívica en Cerrillos. No fue posible tener la explicación por parte del Serviu RM.
“La indefinición ha generado que la institucionaldad del Serviu siempre esté en el dilema entre fortalecerse como una entidad de gestión pública o ser una entidad que sólo da subsidios, lo que genera una tensión que no hace bien” dice Luis Eduardo Bresciani, del Consejo Nacional de Desarrollo Urbano.
A los pagos adicionales se suma el subsidio entregado. Según datos de LYD, el costo promedio de una vivienda proveniente del Fondo Solidario de Elección de Vivienda pasó de UF 686 a UF 797 entre el Presupuesto 2015 al Presupuesto 2016. En el sector aseguran que es imposible construir una casa por menos de UF 1.000.
El ex ministro de Vivienda Jaime Rabinet opina que uno de los errores está en devolverle el carácter de gestor inmobiliario al Serviu. “En el gobierno del presidente Lagos dejamos el rol de construcción del Serviu, porque hubo ejemplos donde fue un desastre, como en Puente Alto, donde se estaba construyendo en un basural (La Cañamera). El Estado no debe operar como gestor inmobiliario, no puede tener relación con el suelo, eso deben tenerlo los privados”.
El presidente del Consejo Nacional de Desarrollo Urbano, Luis Eduardo Bresciani, plantea que el dilema entre el rol activo como gestor o de distribuidor de subsidios del Serviu ha sido permanente. “Mi perspectiva es que existen áreas donde ni los municipios ni algunas empresas privadas en ciertos sectores tienen capacidad para que el mercado opere bien, por lo que se requiere fortalecer una cierta capacidad de gestión directa de los Serviu, pero eso implica discriminar bien en qué áreas”, asegura. “La indefinición en eso ha generado que la institucionalidad del Serviu siempre esté en este dilema entre retirarse o involucrarse, lo que genera una tensión que no hace bien”. El año pasado, el Consejo de Desarrollo Urbano le entregó una propuesta a la presidenta que involucraba que los Serviu se transformaran en servicios regionales de infraestructura dependientes de los intendentes, y que se centraran en aquellas materias donde los privados no llegan, como la infraestructura, el espacio público y proyectos de recuperación de barrios. Bresciani instala la vivienda nueva en el lado del privado, con excepción de lugares alejados donde el privado no llega. Estima que si el Serviu hoy actúa como EP debe ser justamente porque es en áreas no atractivas para los privados.
“EL SERVIU ERA UN BUEN PAGADOR”
“Históricamente Serviu ha sido buen pagador, pero estos últimos años nos han pasado cosas que nos complican. En Serviu VI Región tenemos una obra terminada hace 5 meses que aún no puede liquidarse debido a la falta de fondos. En los otros Serviu hay problemas de obras extraordinarias no reconocidas”. El testimonio es de Camilo Vial, fundador de la Constructora Vital, quien lleva 25 años trabajando con el Serviu. En diciembre terminaron un contrato de pavimentación de la avenida Miguel Ramírez, pero, —señala— no hay fondos para cancelarle la deuda de $ 800 millones. “El Serviu era un buen pagador, pero hoy no es así”.
En el Serviu IV Región aseguran que el decreto para liquidar el contrato está en Contraloría para la tomar de razón, en el mismo lugar donde Vial ya interpuso una denuncia. Varios actores del rubro han seguido el mismo camino. Constructora Trabún, por ejemplo, instó a la Contraloría para que el Serviu le devuelva la garantía por el desarrollo de un parque de juegos en Lo Espejo y por la construcción de una sede comunitaria en la misma comuna.
“Lo que está claro es que los tiempos en la construcción y en el Serviu son muy diferentes y las rentabilidades en nuestro sector son muy ajustadas, por lo que no hay espacio para equivocaciones, ante lo cual muchos empresarios prefieren no correr riesgos y no trabajar con este servicio”, asegura la Cámara Chilena de la Construcción de Valdivia; (en el gremio en Santiago no estuvieron dispuestos a referirse al tema). Y reconocen que la forma de trabajar cambió: “Serviu cambió su forma de trabajar, externalizando casi todo, por lo que debe necesariamente formar alianzas con sus colaboradores y cuidarlos, generando nuevas confianzas”.
El 16 de mayo se realizó la primera junta de acreedores de Inmobiliaria Sagunto, luego de que el dueño pidiera su propia quiebra, gatillada por el Serviu por proyectos en Arica y Rancagua. El BBVA hizo una petición directa al liquidador: “Que prepare un informe respecto del cobro indebido de boletas de garantía por parte del Servicio de Vivienda y Urbanización Sexta Región”. El liquidador aceptó. Ahora, el Serviu deberá explicar
