Susana Toro vive hace más de 40 años en la calle Toro Mazote, en Estación Central. Su casa es de un solo piso, de techo plano, paredes azules. Por dentro es espaciosa, similar a las de los antiguos caseríos de principios del siglo XX de la comuna, que tenían patios y árboles frutales, pero que hoy son minoría. Susana ha sido testigo del nacimiento de Estación Central, en 1985, y del boom inmobiliario que ha vivido en los últimos años. Los megaedificios de treinta pisos que se construyeron al frente de su casa son el nuevo panorama que ve desde su ventana. Hoy en día, sólo tiene luz entre las 12 y las 14 horas.
—Desde como hace cinco años que se levantaron estos edificios. Fue de la noche a la mañana. No nos enteramos.
Hoy esas casas antiguas, como las de Susana, son cada vez menos. La cara de Estación Central es otra: una boyante comuna rodeada de grúas, andamios, letreros de inmobiliarias que ofrecen sus departamentos de 20 metros cuadrados a precios entre 1.000 UF y 2.000 UF, al lado del Metro y del terminal de buses. Edificios de alrededor de 30 pisos y 500 departamentos a los que el intendente metropolitano, Claudio Orrego, denunció por Twitter, y que recibieron el nombre de guetos verticales: sin áreas verdes ni espacio público y con un solo ascensor para miles de habitantes. En tanto, ya se han aprobado otros 71 proyectos inmobiliarios en la comuna.
En Hong Kong, una ciudad llegó a tener 2.800 viviendas por hectárea. “El promedio en Estación Central bordea las 3 mil viviendas. Le ganaron a un caso de libro”, dice el presidente del CNDU, Luis Eduardo Bresciani.
—Lo de Estación Central, más que una norma mal hecha, es un vacío de poder— explica el presidente del Consejo Nacional de Desarrollo Urbano (CNDU), Luis Eduardo Bresciani.
Lo que esconde esta densificación vertical no es solamente la existencia de una creciente demanda —especialmente de inmigrantes— por departamentos económicos cerca del trabajo y del transporte público. La polémica destapó la fragmentación del sistema de planificación metropolitano. Según la Cámara Chilena de la Construcción, un tercio de las comunas de la Región Metropolitana —entre ellas Estación Central— no posee un plan regulador que fije máximos de constructibilidad, altura y densidad. El 75% de las que sí tiene, se rigen por uno que, en promedio, tiene 17 años de antigüedad.
A falta de una normativa local, estas comunas quedan al amparo legal del Plan Regulador Metropolitano Intercomunal (PRMI), pero según los urbanistas, es lo mismo que estar a la deriva. Bresciani, sostiene que este no tiene facultades para regular la densificación al interior de la ciudad; sólo los límites urbanos.
—La normativa está obsoleta y desactualizada —dice, por su parte, el urbanista Iván Poduje, que fue parte del equipo programático de Ricardo Lagos. Explica que desde hace 10 años Santiago está creciendo hacia dentro, debido a que una mayor cantidad de jóvenes quiere habitar en viviendas más chicas y no periféricas, producto del mal funcionamiento del transporte público.
En esto coincide Antonia Lehman, ex directora de la Comisión Presidencial de la Política Nacional de Desarrollo Urbano. —Urge una reforma del Estado que propicie mejores instrumentos de planificación— dice la arquitecta.
Para hacer frente a esta debilidad en la planificación urbana, Bresciani, a través del CNDU, ha estado trabajando hace meses en un documento, que se le entregará a la presidenta Bachelet en las próximas semanas, con propuestas de reformas al sistema y medidas para el fortalecimiento de los gobiernos metropolitanos.
El intendente de la RM es crítico en el diagnóstico.
—Tenemos islas de hacinamiento extendidas. Aparte de la falta de regulación de Estación Central, de la falta de ética de algunos inmobiliarios, lo que está en juego es cómo vamos a planificar la ciudad hacia el futuro. Tiene sentido que se densifique humanamente, en torno a las principales estructuras de transporte, Metro, avenidas, autopistas. Sin embargo, cada municipalidad hace lo que quiere en sus barrios— denuncia Orrego.
Mientras la Municipalidad de Estación Central no se decidía a diseñar su propio plan regulador, el resto de las comunas que sí tenían uno —Santiago, Providencia, Quinta Normal, Macul, Recoleta, Independencia, San Miguel y Ñuñoa— fueron limitando sus niveles máximos de altura y densidad. Esto fue trasladando el interés de los inmobiliarios hacia comunas con suelos más baratos, políticas más laxas donde edificar y ubicaciones centralizadas. Estación Central, en este contexto, quedó como el blanco perfecto para las construcciones verticales. “Ahí se juntaron el hambre y las ganas de comer”, resume el urbanista y director de Fundación Mi Parque, Julio Poblete, quien piensa que, más que “planificación urbana”, hoy tenemos una “regulación urbana”.
Por su parte, Bresciani pone de manifiesto la debilidad con un ejemplo concreto. Dice que los “guetos verticales” superaron al caso de mayor densidad en el mundo: en la década de los 90, en Hong Kong fue demolida la ciudad amurallada de Kowloon, que llegó a tener cerca de 2.800 viviendas por hectárea. “El promedio de los proyectos en Estación Central bordea las 3 mil viviendas. Le ganaron a un caso de libro”.
La respuesta en la historia
Una de las carencias del plan regulador metropolitano, es que no se ha actualizado sustancialmente desde hace más de 40 años.
De acuerdo con Bresciani, los únicos dos ajustes importantes que se le han hecho al PRMI fueron en dictadura: en 1931, en el gobierno de Carlos Ibáñez del Campo, y a fines de los 70 con Pinochet.
—Para impulsar el crecimiento económico se dejó que el mercado regulara hacia dónde crecería la ciudad— explica el decano de Arquitectura de la Universidad del Desarrollo, Pablo Allard, experto en planificación.
De la misma opinión es el presidente del CNDU, órgano consultivo de la presidencia de la República.
—Nunca se ha realizado en Chile una reforma integral del sistema de planificación. El sistema hace rato que está haciendo agua, y es absolutamente insuficiente para manejar áreas metropolitanas— dice Bresciani.
Desde Inglaterra, Marcial Echenique, uno de los arquitectos más reconocidos del país, también tiene una visión crítica de cómo ha cumplido su objetivo intrínseco la planificación urbana, que es “corregir y orientar el mercado, que va al corto plazo”. En cambio, dice directamente que ha sido mala, y que casos mundiales han demostrado que proyectos de enfoque social en altas densidades no han dado resultados.
La disparidad regulatoria de las comunas fue trasladando el interés de los inmobiliarios hacia comunas con suelos más baratos, políticas más laxas y ubicaciones centralizadas.
—Desde el punto de vista social son inestables en el tiempo: generan un deterioro de la convivencia importante y drogadicción. En EE.UU. y Francia los han terminado demoliendo.
La ministra de Vivienda y Urbanismo, Paulina Saball, no está de acuerdo con esta visión. Sostiene que Chile cuenta con uno de los sistemas de planificación más robustos de Latinoamérica.
—Las ciudades necesitan crecer para responder al aumento de la demanda por viviendas, y la construcción en altura hace más eficiente la operación del transporte, el acceso al trabajo, a servicios e intercambio— asegura. La titular de Vivienda agrega que sí se ha mejorado la normativa, y nombra la ley sobre Aportes al Espacio Público, que exige a los proyectos inmobiliarios mitigaciones de su impacto en la comuna, con un mecanismo más claro que el actual Sistema de Estudios de Impacto Vial. Esto tendrá como resultado edificios más medidos y adecuados a su entorno — recalca la ministra.
Las propuestas
Varios expertos coinciden en la necesidad de una nueva institucionalidad urbana, entregándole más competencias y recursos a los gobernadores metropolitanos, para que puedan decidir sobre la planificación sistémica de la ciudad: transporte, basura, red de parques, entre otros.
El urbanista y académico de la Universidad de Chile Ernesto López va más allá y propone incluso reformar estructuralmente el sistema del mercado inmobiliario:
—Se necesita otro modelo de gestión de la vivienda, una oferta más barata y real de costo de la vivienda. De lo contrario, Lo Espejo, Pedro Aguirre Cerda y Cerrillos serán las próximas. López propone un modelo de desarrollo inmobiliario sin fines de lucro, gestionado por el Estado.
Por su parte, Claudio Orrego apuesta por cambiar la estructura de gobierno a la ciudad y quitarles poder a algunos ministerios, algo que hoy se estaría discutiendo en el Congreso, en el marco del debate sobre los gobernadores regionales.
